市川・浦安不動産管理 tag:www.11owner.com,2010://1 2010-02-15T01:12:36Z 市川・浦安・江戸川でのアパート・マンション経営は当社にお任せください！ Movable Type 3.36 コラム紹介 tag:www.11owner.com,2009://1.16 2010-05-31T01:05:32Z 2010-02-15T01:12:36Z 不動産管理の現場には、あなたのアパート経営にとってプラスとなる情報が溢れていま... shin top6.jpg 不動産管理の現場には、あなたのアパート経営にとってプラスとなる情報が溢れています。

・家賃滞納をどのように回収しているか？
・日頃どのように入居者とコミュニケーションをとっているか？
・入居募集をしている現場の営業マンとどのように接しているか？

などなど、不動産管理会社で日常おこるちょっとした事例などをご紹介しています。

b_lis001.gif 「賃貸管理の現場から」コラム一覧はこちらへ！
]]> あなたの緊急トラブル対応大丈夫？ tag:www.11owner.com,2010://1.90 2010-03-07T02:34:23Z 2010-03-07T02:41:30Z 先日同僚スタッフＹが個人で経営しているアパート で、ガストラブルが起こりました。... 吉成 yoshinari 先日同僚スタッフＹが個人で経営しているアパート で、ガストラブルが起こりました。 複数の入居者から夜中の１２時に、 「シャワーを浴びてたらお湯がでなくなった。 こんな真冬にお湯がでないのは困るからなんとかしてよ。」 というクレームの電話がスタッフＹの携帯に入ってきたの です。 一方、ガス業者からも連絡がきて、 「Ｙさん、すいません。実はプロパンガスボンベの交換 ができておらず、ガスが切れてしまっていたようなのです・・・」 とのこと。 さっそくＹはガス業者にライフラインの復旧を依頼し、その ２時間後にはガス供給が回復したのでした。 プロパンガスのボンベ交換が遅れるというのは普通ではありえない ことですので、非常に特殊なケースだったとは思いますが、相当 Ｙはヒヤヒヤしたのだと思います。 でも、この事例からは、入居者満足度をあげるために学ぶべきことが いくつもあります。 ・夜間でもすぐにつながる連絡先を入居者に伝えていたこと ・入居者にガス会社の連絡先を伝えていたこと ・大家がプロパンガス会社の連絡先をすぐ分かるようにして いたこと ・緊急時にすぐに対応してくれるという信頼関係を業者と作っ ていたこと などが大きいと思います。 「なんだ、そんなことかよ。そんなの当たり前のことじゃないか。」 と思われるかもしれませんね。 でも、本当にそうでしょうか。 最近インターネットや新聞、チラシなどでなんでもかんでも、 「ローコストでできます！」 「他社より安くできます！」 とうたわれ、大家さん側も「価格」だけでモノやサービスを選んで いる方が多いように思います。 アパートに関して言えば、 ・エアコンなどの家電をインターネットで見つけた最安値の ものを購入、設置 ・原状回復工事を工事ごとに安い業者に分離発注 などがあるでしょうか。 もちろん、価格の安いものを選んで設置したりすることは非常に 大切なことですし、これができるとアパート経営がかなり有利に なることは間違いないです。 でも、大切なのは、 「そのサービス・製品は緊急対応・トラブル対応できるものなのか？」 「アフターフォローまで含めたコストは本当に安いのか？」 まで考えて、「トータルにお得なもの」を選択することだと思います。 もしアフタフォローまで含めて良いサービス・製品を選択していれば、 緊急時にも安心して対応することができます。 入居者に、 「緊急時には直接ここに電話してくれれば対応してくれるから」 「でも、私の携帯電話番号に電話してもらっても全然大丈夫」 と自信をもって伝え、また、あなたの方も携帯電話一本で業者さんに 対応してもらえることが分かっていれば、アパートを本当の意味で 落ち着いて運営することが可能になることと思います。 ★緊急時に携帯電話一本で対応できるようになっているか？もし まだならトラブル対応法について見直してみるのが大切です。 今回はトラブル対応法について最近感じていたことをついてお話しいた しました。 何かの参考にしていただけましたら幸いです。 それでは次回「賃貸管理の現場から」をお楽しみに！ 家賃3000円UPコース！？ tag:www.11owner.com,2010://1.89 2010-03-02T09:26:06Z 2010-03-02T09:30:58Z 昨年から何かと問題になっている更新料問題ですが、 これだけ毎日更新・再契約業務を... 吉成 yoshinari 昨年から何かと問題になっている更新料問題ですが、 これだけ毎日更新・再契約業務を行っていると、 やはり、 「更新料についてニュースで見たのだけど・・・」 とおっしゃる入居者さんが中にはでてきます。 定期借家契約であれば、 「この場合の賃貸借契約では、更新という考え方がなくて、 今回お支払いいただくのは、再契約に伴う仲介手数料なの です。」 という説明もできるのですが、普通賃貸借契約のままの 入居者さんについてはなかなか苦しいところです。 「そもそも更新料が○○円かかるという条件で入居された のですよね？」 と本音を言ってしまいたいところですが、オーナー様のために 入居継続を図りたいので、そんなことも言えません。。。（＞＜） もちろん、 「更新料なんていらないから、更新契約だけしてもらえればいいよ。」 というオーナー様もいらっしゃるかもしれませんが、それでも、 「更新料をとれないのに、行う仲介・管理会社へ更新事務手数料 を払うのはちょっと・・・。」 というオーナー様も多いのが実際のところではないでしょうか。 ですが、いち不動産業者の立場でお話すると、これまで何回かお伝えして きましたように、更新作業にはけっこう時間がかかってしまうのですね。 更新作業の品質を落とさないためにも、手数料をいただかないわけには いかないのが実情です。 なかなか難しい問題です。。。（-_-； さて、そんな更新ですが、先月から、ある物件で試験的に、 「家賃３０００円UPにすれば更新料が０円になります！」 というのを更新予定者に告知してみました。 もともと更新料（再契約料）を家賃１ヶ月分としていたのですが、 一時金を支払うか、それとも月払いで支払うかの選択制にしたわけ です。 「そんな、毎月の家賃をただでさえ下げたいという方が多い中で たとえ更新料をとらないっていっても納得してくれる人なんていな いよ。」 と思われるかもしれませんが、これがこれが興味を示していただ ける方が意外に多かったw(＝o＝)w 10名ほどの再契約予定者のうち、2名の方が実際に家賃3000円アップ で再契約され、また、「どちらにしようか迷っている」という方から のお問い合わせまでいただいています。 「経済環境がこれだけ厳しい中、毎月のお家賃をお支払いになるだけ でも大変でしょう。「その上更新料まで」、とお思いかもしれません。 そこで、○○というようなプランをオーナー様とご相談の上、考えさ せていただきました・・・」 というように、 「あくまで入居者さんのことを考えてのことなんですよ〜」 という感じの流れで提案したのがよかったのかもしれません。 もちろんこれは、将来的には更新料そのものがなくなって しまう、という前提のもと、だったら今の段階から早めに 手を打っておき、家賃に転嫁しておくのがベストなのでは？ という思惑があるのですね。 まだまだ試験的なことですので、今回の「家賃UP＆更新料０」 提案がけして正しいやり方かどうかは分かりません。 しかしながら、数人でもこのプランを選択していただけたと いうことは、他の物件でも同じように考えておられる方もいる ということだと推測できます。 これからも引き続き反応を計測してみたいと思っています！ ★更新料を家賃上乗せ分割払いにして回収する、という方法も 選択肢の一つ。更新料をゼロにする前に試してみるのもいいのでは？ 今回は更新料について最近当社で試してみたことについてお話しいた しました。 何かの参考にしていただけましたら幸いです。 それでは次回「賃貸管理の現場からU」をお楽しみに！ え！？火事？更新時に家財保険加入を確認しよう！ tag:www.11owner.com,2010://1.88 2010-02-22T09:20:29Z 2010-03-02T09:25:26Z 先日妻の実家で火事がありました。 妻の父は小さいアパートや戸建をいくつか賃貸して... 吉成 yoshinari 先日妻の実家で火事がありました。 妻の父は小さいアパートや戸建をいくつか賃貸して いる大家さんなのですが、そのうちの古い戸建が 全焼したというのです。 詳しく聞いてみると、放火などではなく、入居者の 火の元の消し忘れが出火原因ということでした。 幸いなことは、ケガ人などはなく、また、近隣への 延焼もないことでした。 ところが、火災保険の加入について問題が起こって きたのです。 私：「今回は災難でしたね。でも死傷者もなく、 周りへの被害もなかったのが不幸中の幸いでしたね。 火災保険も入られていると思いますので、あとは、 保険会社に対応してもらいましょう。」 義父：「それが、火災保険には入ってないねん。どない しょー。」 私：「ええ！？本当ですか。でも、お父さんは保険には 入られてなかったとしても、入居者は家財保険には通常 加入していますよね？」 義父：「それが、もう何年も入居してる人で、保険に入っ てるかどうかも分からへんらしいねん。」 私：「更新のタイミングで今までは確認されてはないです？」 義父：「更新っていっても、この地方じゃ、何にも手続きせ えへんからな。せやから、入居してもう７、８年になるけど、 どうなっとるか、皆目わからへんわ。」 入居者には家財保険（入居者が持ってこられる家電や家具等 にかける保険）への加入を入居条件としている大家さん・不動 産会社が一般的です。 でもごくたまに、 「なぜ自分の家財にかける保険までいちいち口出しされないと いけないの？保険に加入しようとしまいとそんなの勝手じゃな いか！」 と入居者から言われることがあります。 そのような際には、 「もちろん、家財保険へご加入されるかされないかは最終的 には入居者様の判断によりますよ。でも、万が一のことがあった 場合、責任がしっかりととれますか？ときには何百万円もの 損害を賠償しなければならない可能性もありますよ。」 とありのままをお伝えするようにしています。 家財保険には、借家賠償保険が通常セットされていています。 建物を燃やしてしまったり、または、水漏れを生じさせて しまったりした場合には大家さんに対して損害賠償責任が 入居者には生じます。 その損害を担保するものがこの借家賠償保険です。 多くの物件で家財保険加入が条件とされているのは、任意にし てしまうと、上記責任を理解することなく、無保険で入居する 方がどうしてもでてきてしまうからだと思います。 幸い、私の義父の物件の入居者は家財保険に加入していたため、 事なきを得ました。 でも、義父は今回の出来事で、改めて「更新手続き」の重要性を 理解した、と言っています。 前回お伝えしたような更新手続きのメリットには、「家財保険加入 の有無を再確認できる」というのもあります。 こちら側が指定した保険に加入いただくか、もしくは、既に加入し ているのであれば保険証書を提示してもらうといった確認作業が 本当に大切です。 調べてもらったところ、義父の他の所有物件でも何人かの入居者 は無保険の状態であったということです。 もし自分のアパートの入居者さんで無保険の方がいるとすれば、 それだけで本当に大きなリスクを背負っていることになります。 今一度更新手続きの重要性を考えてみましょう！ ★入居者が保険に加入しているかどうかは確認できてる？ 更新時期も重なるこの繁茂期は保険加入確認の絶好のチャンス！ 今回は前回に続き、更新手続と火災保険についてお話しいた しました。 何かの参考にしていただけましたら幸いです。 それでは次回「賃貸管理の現場からU」をお楽しみに！ 更新は入居者満足度UP！？ tag:www.11owner.com,2010://1.87 2010-02-15T01:05:53Z 2010-02-15T01:20:33Z 最近管理物件の再契約業務を一日１〜２件ずつ行って います。 当社では定期借家契約... 吉成 yoshinari 最近管理物件の再契約業務を一日１〜２件ずつ行って います。 当社では定期借家契約の形態をとっているので、「更新」 という概念がなく、新たに賃貸借契約を締結する、という 形になります。 そのため、重要事項説明から必要になってくるので、これが けっこう時間がかかります。。。 かなり早口で事務的に淡々と進めたとしてもやっぱり１時間 はかかってしまうのですね。 入居時に定期借家契約と説明しているとはいえ、入居者さん の方はやはり単なる更新でハンコをつけば終わりでしょ？、 というスタンスで来社されます。 そのため、入居者さんを飽きないようにさせるのはなかなか 大変なのです。（＞＜） 特に雑談の苦手な私にとってはなかなか厳しい時間です（涙）。 さて、先日ある物件の入居者さんと再契約手続きを進めて いたのですが、 「こんなにしっかりと契約書類を作成して更新手続きをされ ている会社、正直はじめてです。 というのも、私は税理士で、賃貸借契約書を見る機会が多い のですが、重要事項説明書から作成して、更新作業を行って いるのは時間もかかって正直大変でしょ？ でも、オーナーさんや入居している側にとってはもう一度 契約内容を確かめることにもなりますし、よいやり方ですね。」 というようなお言葉をいただきました。 そのように再契約手続きを捉えていただけると業務を進めて いる側にとっても大変ありがたいです。 確かに、再契約（更新）手続きを面談しながら進めることは 時間もかかるし、郵送で済ませてしまえばいいじゃないか？と いう考え方もあるかもしれません。 でも、このように一人一人の入居者さんと顔を合わせて再契約 することには他にも副次的なメリットがいくつもあるのです。 ・入居者と直接顔を合わせ、会話することでどのような 方なのか、把握することができる。 ・転職などで勤務先が変っていないかどうか、聞き出すこと ができる。 ・出産などで家族構成が変っていないかどうか確認することが できる。 ・居室や共用部などで、何か困ったこともしくは気になること はないかヒアリングすることができる。 ・大家さんには直接言いずらくても、第三者の立場である仲介 管理会社には言いやすい要望などをヒアリングできる。 などなど。 先週は、会話の中で、 「タバコのポイ捨てが共用部で見られるよ。」 「部屋の換気扇の調子が悪いのです。」 「先月子供が生まれたんですよー。」 といった情報をお聞きすることができました。 タバコのポイ捨てであれば掲示板に貼り紙などするといった対応 がまずはできそうです。 また、子供が生まれた、という情報に対しては、簡単な出産祝い などを贈る、というようなことも考えられますよね。 もし、自分が住んでいるアパートの大家さんから出産祝いが届いたら、 もしくは、「おめでとうございます！」というメッセージが届いたら どうでしょうか。 おそらく、 「この物件の大家さんて、ものすごく入居者に気配りしてくれている 大家さんなんだな。」 という風に考えていただけるのではないでしょうか。 もちろん、再契約（更新）というのは２年に一回という頻度なので、 出産で家族が増えていたとしてもタイミングとしてはかなり遅いお祝い になるのかもしれません。 でも、大家としての気持ちの表し方なので、そこまでこだわる必要は ないのだと思います。 更新料といったフィーを入居者からいただくことはこれからますます 難しくなっていってしまうのが現実です。 でも、だからといって更新作業をなおざりにしていてはいけないと 思います。 ぜひ再契約（更新）を入居満足度を高められる絶好のチャンスと捉えて みてくださいね！（＾＾ 入退去の繁茂期もいよいよ後半戦。 私も引き続き空室を満室にするためがんばりますので、一緒に満室 経営目指して前に進んでまいりましょー（＾0_0＾） ★たとえ更新料がもらえず、費用がかかったとしても更新手続き はしっかりやる！入居満足度ＵＰの機会にもなり、長期的に見れば あなたにとってプラスになること間違いなし！ 今回は賃貸借契約の再契約（更新）手続きについて書かせて いただきました。 何かの参考にしていただけましたら幸いです。 それでは次回「賃貸管理の現場からU」をお楽しみに！ 「金持ち大家さん」になる！アパ・マン成功投資術 tag:www.11owner.com,2010://1.86 2010-02-01T08:37:53Z 2010-02-01T08:53:44Z ベストセラーを生み出しつづける浦田健が監修しました！ 「アパ・マン満室経営... 吉成 yoshinari ベストセラーを生み出しつづける浦田健が監修しました！

「アパ・マン満室経営術」
　浦田　健　監修　日本実業出版社刊　1,575円　ISBN 481634229X

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金の卵を生むニワトリを持て
　告白しよう。私には株式投資の才能がない。
　サブプライム問題に端を発した世界同時不況のあおりから、持ち株の評価は半分になった。もともと一度買ったら長期保有の塩漬け派であるから短期的に上がった下がったは関係ないのだが、それでも半分になるとは思いもよらなかった。
　しかし、それでも毎日心穏やかにデンと構えていられる。それは、私が大家だからだ。
世界同時不況が起こって、株価が下がり、地価が下がっても、毎月毎月、相当な現金が預金口座に振り込まれる。上場企業でもバンバン潰れる時代にあってこんなに有難いことはない。
　私はサラリーマンではないから、突然解雇されることはないけれども、会社がなくなり収入が途絶えるリスクはある。しかし、毎日枕を高くして寝られるのは、すべては不動産という金の卵を生み続けるニワトリを持っているおかげなのだ。


自分に合わない投資＝間違った投資
　では、大家さんになれば、誰でも私のように心穏やかな生活が実現するのかといえば、それは違う。間違った投資法によって、不幸になる大家さんも実は多い。
　なぜ、不幸な大家さんがいるのか？その理由は大きく２つある。
１つには、自分に合った投資スタイルで購入していないから。そしてもう１つは、買う前に買った後のことを考えて買っていないから、である。

　今、世の中には不動産投資ノウハウがあふれている。あなたも、恐らく一度は、他の不動産投資本を手に取ったことがあると思うので、ここであなたの投資スキルを判定してみたい。準備はいいだろうか？それでは、次のなかに正しい投資手法がいくつあるか答えてみてほしい。

・できるならフルローンで投資するのがよい
・少ない自己資金でレバレッジを
　ガンガン効かせた投資スタイルがよい
・高利回りのボロ物件を全額現金で買うのがよい
・ローンと自己資金を半分ずつにして購入するのがよい
・土地を買って新築アパートを建てるのがよい
・競売で購入するのがよい
・借地に投資するのがよい
・都心より地方で投資するのがよい
・木造よりＲＣのほうがよい
・区分所有より一棟がよい
・一棟より区分所有のワンルームがよい
・これからは戸建賃貸が賃貸経営の王道だ

　いかがだろう。実をいうとこれらの投資手法はすべて正しい。なぜなら、それぞれ、その手法なりのメリットがあり、実際にうまくいっている投資家がいるからである。ただし、すべての人にとってそれが正しい投資手法なのかは別問題。それぞれの手法は、人によって向き、不向きがある。
　いざ、投資をしようと思ったときに、どれが一番自分に合った投資スタイルなのかどう か多くの人が迷ってしまう。なぜなら、人によってその価値観が違うし人生設計も違うからだ。
　資産を増やせるだけ増やしたい、という人もいれば、万一の時に生活に困らないだけの経済的余裕ができれば十分と考える人もいるだろう。また、投資する人の資産背景によっても投資スタイルは違ってくるはずだ。
　自分に合わない投資スタイルを選んでも、遠回りするだけだし、仮に大家さんになっても後で苦労することになる。銀行がお金を貸してくれるからといってフルローンで不動産 を買えるだけ買っても、後で痛いしっぺ返しを食らうことも多いのだ。結局、自分に合わない投資を続ける限り、あなたは幸せな金持ち大家さんになることはない。


多くの不動産投資本や 情報商材に欠けている２つの視点
　今は、さまざまな不動産投資本や情報商材があふれていて、必要な情報は難なく手に入れることができる。しかし、これらの情報源に共通して欠けている点が２つある。
　１つは、不動産を買うまでのことしか書かれていないという点である。不動産は買った後の運営ノウハウを事前に学ぶことがとても重要なのに、それが書かれていない。これは、会社の作り方だけ教えて、経営ノウハウを教えていないのと同じだ。10年後に残っている会社はわずか１％だといわれるが、大家さんも経営ノウハウを学ばなければ生き残ること ができない。すでにそんな時代に入っているのだ。
　２つ目は、主に著者独自の投資スタイルを紹介している点である。これらは素晴らしい内容だけれども、必ずしも著者の投資スタイルがあなたに合っているとは限らない。結局、たくさんの本を読みあさり、どの投資スタイルが自分にピッタリなのかは自分で探さなければならない。これができる投資家はほんの一握りしかいない。

　その点、本書は、あなたの資産背景やライフプランを踏まえ、実際に幸せな金持ち大家さんになるための具体的な投資スタイルを見つけられるようになる。
　それだけではない。初心者でも一から不動産投資に関する実務ノウハウを体系的に学べるようになっている。もちろん、ベテラン大家さんも今後資産を増やしていくうえでの具体的なノウハウが得られるようになる。とくに大家さん最大のリスクであるデッドクロス（黒字倒産状態）を意識した投資戦略、出口戦略の考え方は、どこにも書いない初公開のノウハウになるだろう。


不動産を買うのは、買った後のことを考えてから
　不動産は買う前に買った後のことを考えて買うことが重要である。
　たとえば、満室稼働させるための管理ノウハウがあるか、最大限キャッシュを残すための税務知識があるか、トラブル対処のノウハウがあるか、などを熟知していると、誰も手を出さないオンボロ物件がお宝物件に見えてくることがある。買った後のことを事前に学ぶからこそ、そういった目利き力も養われるのである。本書の姉妹編『 「金持ち大家さん」になる！ 　アパ・マン満室経営術』では、管理運営の実践ノウハウをふんだんに盛り込んでいるので、あわせて学習していただければと思う。
　本書は一度読んで本棚に入れっぱなしになる本ではない。つねにあなたの傍らに置き、重要なポイントは赤ペンを引きながら、ボロボロになるまで何度も読み返してほしい。そ うすれば、必ず金持ち大家さんの実践ノウハウが染みつき、幸せで安定した大家生活を満喫できるはずである。

　また、ぜひ一般財団法人日本不動産コミュニティー（J-REC）の大家検定１級（正式名：賃貸経営実務検定）にもチャレンジしてもらいたい。本書は１級試験の約６割程度の内容に対応している。ただし１級を受験するには、まず２級に合格しなければならない。２級対策には姉妹編『アパ・マン満室経営術』を参考にするといいだろう。各章の最後には、試験の「一問一答」をまとめておいた。出題傾向のイメージになるので参考にしてほしい。
　どんなに勉強をしても、実務に使えなければ意味がない。その点、大家検定は今の実力をはかる良いバロメータになると思うし、実践力が養われるので良い社員教育にもなると思う。さらに、最高位のマスター資格者となれば、大家検定の認定講座を開催できるようになる。
　あなたが思い描く資産形成がひと段落した後は、セミリタイヤなどとはいわず、不動産業界のために、大きく社会とかかわり、是非その知識と経験をたくさんの人に伝え、夢と希望を与え続けていただければと思う。


２００９年７月
浦田 　健 　

※本書の内容は２００９年７月１日現在の法令等にもとづいています。
]]> 「金持ち大家さん」になる！アパ・マン満室経営術 tag:www.11owner.com,2010://1.85 2010-02-01T08:22:29Z 2010-02-01T08:30:20Z ベストセラーを生み出しつづける浦田健が監修しました！ 「... 吉成 yoshinari ベストセラーを生み出しつづける浦田健が監修しました！

「アパ・マン満室経営術」
　浦田　健　監修　日本実業出版社刊　1,575円　ISBN 481634229X

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不動産は買った後のことを考えて買え！

本書と同時発刊された、『 「金持ち大家さん」になる！アパマン成功投資術』（以下「成功投資術」 ）は不動産投資の本である。あなたがもし、これから大家さんをめざすなら、あえて忠告しておきたい。

「成功投資術」 を先に読んではいけない。

これから、大家さんをめざす人だけでなく、すでにアパ・マン経営を行なっている人、不動産を増やしていきたい人も、本「満室管理術」から先に読むことをお勧めしたい。 なぜなら不動産は買った後のことを考えて買うのが鉄則だからである。

不動産投資は、ひと昔前のように、良い物件を買えば寝ていても儲かる投資法ではなくなった。すでに不労所得という言葉も死語になりつつある。実際、日本の住宅はすでに７００万戸も余っており、空室率の全国平均は10％を超えている。さらに、今後は好景気になっても、不動産価格が極端に上昇することもないだろう。

ということは、単に不動産を購入しただけでは、あなたは絶対に「金持ち大家さん」になることはないといえるのだ。

たとえば、フルローンで地方に中古マンションを購入した人のほとんどが、入居者の募集に苦戦し、歯止めのきかない空室率の上昇に手を焼いている実態がある。収支トントンならまだしも、なかには持ち出しになってしまうケースも多い。

こうなってしまうのは、買った後に大家さんがすべきことをしていないのが原因である。

良い物件（なにをもって良い物件なのかは別にして）を買うことばかりに注目していると、あなたも同じ憂き目にあってしまう可能性は高い。

しかし、本書を先に読み、買う前に買った後のことを学んでおけば、購入後もさらに利回りは良くなるし、資産価値も上げることができるようになる。現に、私の所有する物件は、購入時より２割も収益が増え、資産価値も３割程アップした。

また、２年前に築34年の賃貸マンションを１億５千万円で購入した大阪のある大家さんは、27戸中12戸が空室だったボロ物件をリフォームし満室にした結果、半年後になんと２億６千万円余りで「売ってほしい」という投資家が現れたのだ！ 　これは本書に書いてあることを実践した例である。

もちろん、不動産は買うまでのノウハウも重要である。しかし、たとえば駅前一等地に念願の喫茶店をオープンしても、汚い、高い、まずい、ではお客は寄りつかない。おそらく数年で店じまい、という憂き目にあうはずだ。アパ・マン経営も同じで、物件を買った後、いかに安定経営ができるのかがカギになるのである。不動産を買えるだけ買って、実は空室問題に苦労している人、入居者トラブルに悩まされている人、残るはずのお金が残 らない人は、ごまんといる。

実際にアパ・マン経営をしていると、人口減少、供給過剰、入居者の高齢化、外国人入居者の増加、母子家庭の増加、家賃滞納、入居者の死、地震リスク、老朽化、リフォーム、空室問題、税務問題などなど、ありとあらゆる障害が襲いかかってくるものなのだ。

とくにデッドクロス（黒字倒産状態）という不動産特有の税務リスクを知らなければ、残るはずのお金も残らなくなる。このデッドクロスの存在を知らない人は驚くほど多い。このような障害を避けたいと思っても、避けられないことも多い。ならば、どうすればよいか？
事前に障害を予測し、具体的な対処法を準備しておくしかない。

本書によって、買った後のノウハウを身につけておけば、不動産は長きに渡り、あなたに素晴らしい富をもたらしてくれるようになるだろう。


さて、冒頭で「成功投資術」は先に読んではいけないといったが、こちらも引き続き読んでいただきたい。この２冊の本は、不動産を買うまでから買った後のことまで、私がこれまで発信してきた不動産ノウハウを１つに凝縮し、初めて体系的にまとめた本である。

この２冊の本は、一度読んで本棚に入れっぱなしにするのではなく、ボロボロになるまで何度も読み返してもらいたい。そうすれば、必ず「金持ち大家さん」のノウハウが身につき、あなたも幸せで安定した大家生活を満喫できると、私は確信している。

また、ぜひ一般財団法人日本不動産コミュニティー（J-REC）の「大家検定」 （正式名：賃貸経営実務検定）にもチャレンジしてもらいたい。本書は完全対策本とまではいかないが、「大家検定２級」試験の約６割程度の内容に対応している。本当はわかっているつもりになっていて、まったく理解していないことも多い。せっかく学んだノウハウも使えなければ意味がない。その点、大家検定は実力をはかる良いバロメータになると思うし、もしあなたが業界関係者であれば、この上ないスキルアップの 手段になるはずだ。

本書によって、不動産に関わるすべての人々が幸せになること??それが私の願いである。


２００９年７月
浦田 　健 　

※本書の内容は２００９年７月１日現在の法令等にもとづいています。

]]> ２枚舌を使う不動産会社に憤り tag:www.11owner.com,2010://1.78 2010-01-30T04:39:02Z 2010-01-31T04:42:00Z 久しぶりに強い憤りを感じました。 何に腹が立ったのかというと、ある会員さんが仲介... shin 久しぶりに強い憤りを感じました。 何に腹が立ったのかというと、ある会員さんが仲介管理を任せている不動産会社の対応についてです。 先日会員のSさんが空室・管理相談で来社されました。 お話をお伺いすると、何でも初めて購入したマンションの空室がなかなか決まらず、複数戸空いてしまっている、というのです。 ・リフォームはしっかり行なっているか？ ・家賃は適正か？ ・掃除はされているか？ ・空室の情報公開はされているか？ といったことをお聞きしていくと、むしろ、リフォームなどはお金をかけてしっかりとされ、さらに、掃除もご自身でされるなど努力されておられることが分かりました。 最後に、広告料について、 「最近では広告料をだされないと入居募集すらしてくれない仲介会社もありますが、この点はいかがでしょうか？」 とお聞きしたところ、なんと、３か月分を広告料として管理会社に要求されている、ということでした。 私：「３ヶ月！？それはこのエリアではかなり高額だと思うのですが、その管理会社さんはしっかりと物件の情報を公開されているのでしょうか？」 Sさん：「はい、管理会社さんは情報を積極的に公開していると言っています。でも、内見がほとんどなく、また、問い合わせ自体も本当に少ないようなのです。 その管理会社は他社に広告料２ヶ月出すことで早く空室を埋めましょう、といっています。」 私：「分かりました。それでは、私も一客付け会社としてこの管理会社さんに空室の問い合わせをしてみます。疑うわけではありませんが、もしかすると、情報が抱え込まれてしまっているかもしれません。」 Sさんが帰られたあと、さっそく物件情報を検索してみました。 まずは、レインズ。 こちらに登録されているかどうかで情報がオープンにされているかどうかが分かります。 しかし、調べてみると案の定、掲載がありません。 続いて、賃貸ポータルサイトのアットホーム、Home's、Suumoなども検索です。 すると、物件情報がアットホームとHome'sで見つかりました。でも、気になるのが、空室情報をその仲介管理会社１社しか出していないこと。 もちろん、他社仲介店舗がそれぞれの裁量で物件情報を掲載する・しないを決めるのですが、それでもおかしいと感じました。 「これは間違いなく空室情報がブロックされているな・・・。」 最後に、裏をとるために問題の仲介管理会社に客付け会社として電話してみました。 「あのー、アットホームをみてお電話したのですが、○○という物件、ご紹介可能でしょうか？可能でしたら募集図面をFAXいただきたいのですが。」 すると、募集図面をFAXします、とは言われるのですが、３０分待ってもFAXされてきません。 再度電話し、募集図面のFAXをお願いするのですが、それでも図面が送られてきません。 再度督促し、また、空室の写真撮影とポータルサイトへの掲載はできるかと聞いてみると、驚きの返答が・・・。 「すいません、今たてこんでいてまだ図面をお送りできていないんですよ。え？写真撮影とポータルサイトへの掲載ですか？すいません、こちらの物件、それはお断りさせていただいています。」 これはあまりにもひどい。 情報公開していないどころか、近隣不動産会社からの問い合わせを断ってしまっているのです。 仮に、募集図面が手に入ったとしても、近隣の不動産会社さんは店頭に募集図面を貼ったりするようなレトロな方法でしか入居募集できないことになります。 お部屋探しされる方のほとんどがインターネットで部屋の写真・画像をみて決める、と言われている今、このようなやり方では検索されることもありません。 それが分かっている近隣不動産会社もそんな手のかかる物件など募集しようとは思わないでしょう。 ただでさえ自社で空室をたくさん抱えている今の厳しい募集環境ではなおさらですよね。 情報公開せず、逆に他業者からの空室照会をシャットアウト。 にもかかわらず、オーナー様へは積極的に情報公開しているからと広告料を３ヶ月要求するこの管理会社はオーナー様に対して「詐欺行為」を働いているといっても言い過ぎではないと思います。 自社が儲けることだけしか考えない不動産業者。 ましてやSオーナーにとっては初めての不動産投資。 同じ業界に身をおくものとして、強い憤りを感じます。 おそらく全国には同じような被害にあわれているオーナーさんもまだまだ多いと思います。 何とかしたい・・・。 今、本心からそう思います。 ★自分の空室がどのように募集されているか、見てみよう。仲介会社任せにするのではなく、オーナー側も積極的に意見していこう！ 今回は空室相談から感じたことを書かせていただきました。 不動産業界の悪いところを告げ口しているような格好になってしまいましたが、どうしても書かずにはいられませんでした。 何かの参考にしていただけましたら幸いです。 それでは次回「賃貸管理の現場から」をお楽しみに！ 退去連絡時の悪あがきが功奏す！？ tag:www.11owner.com,2010://1.79 2010-01-21T04:46:03Z 2010-01-31T04:47:23Z 前回のコラムでは退去連絡がきたときの対応法についてお話しました。 退去すると告げ... shin 前回のコラムでは退去連絡がきたときの対応法についてお話しました。 退去すると告げられても慌てずに落ち着いて、まずは、引越しの理由を聞いてみよう、ということでしたね。 その上ですかさず家賃減額や更新料無料化の提案などを行うことで解約を防げる可能性もあるのです。 「そんなうまくいくわけないでしょ。だって、退去連絡がくる前に引越し先の物件を決めてるわけでしょ？」 と言われるかもしれませんが、それでも、可能性はゼロではないと思うのですね。 といいつつも、やっぱり解約を防げる可能性は低いと思います。（T T） ところが、つい先日、前回ご紹介した退去予定者からまた電話がかかってきたのです。 「あの、引越しをやめてこのままお部屋の契約を継続したら、お家賃って実際問題いくらになります？場合によっては考えてもいいかなと思ってます。 もっと突っ込んで言うと、○○円にまでなれば、このまま継続させていただこうと思っています。」 といううれしい内容でした。 退去が確定していたものが、入居継続の可能性もでてきたわけですから、やっぱりうれしいですよね。 さっそくオーナー様にご報告し、いくつかの案を考えて提案することになりました。 ・家賃を○○円にまで下げると、キツイので、更新料を○○円だけは請求する ・でも、最悪、更新料ゼロでも、○○円におさまってくれれば、空室になって入居募集を行うより、このまま入居していたいた方が得。 といったことを考え、譲歩できる最大限の条件を再提案することにしたのです。 再度入居者さんに条件を提示したところ、 「一日考えさせてください。」 とのことでした。 「おお、交渉の土台に乗ったのでは？」 と自分では心の中でガッツポーズを決めていました。（＾＾）/ ところが、翌日、悲しいお知らせが。。。 「やっぱり○○円だと厳しいので、引越しすることにしました。退去手続き進めてください。」 とのこと。 やっぱり退去時の交渉も簡単にはいかないものですね。（涙） でも、今回の最後の悪あがきは自分ではしてみてよかったと思います。 結果として、退去になってしまったけれど、入居者さんもしくは状況によっては、入居継続となった可能性もありますものね。 何もしなければ、退去は変りません。これからもできるだけのことはしてみたいと思っています。（＾＾ ★悪あがきと言われようと、やれるだけのことはやってみよう。決してマイナスになることはない！ 今回も前回のコラムに続き、退去連絡時の対応例についてお話しいたしました。 何かの参考にしていただけましたら幸いです。 それでは次回「賃貸管理の現場から」をお楽しみに！ 退去連絡時にも慌てず解約抑制！？ tag:www.11owner.com,2010://1.80 2010-01-14T04:47:31Z 2010-01-31T04:48:29Z 先日ある物件の入居者から退去連絡がありました。 賃料が安い物件に引越すことに決め... shin 先日ある物件の入居者から退去連絡がありました。 賃料が安い物件に引越すことに決めたので、退去手続きをしたい、という内容です。 さっそくオーナー様へご報告させていただいたところ、 ・場合によっては家賃を下げるので、どれぐらい安い部屋に決めたかまずは聞いてみてほしい。 ・更新料がネックになっているのであれば、更新料を無料にしてもよいので、交渉してほしい。 ・最大で１万円程度は相談にのる。 というご要望をいただきましたので、さっそく入居者にヒアリングの電話をしました。 「賃料が安いお部屋に引越されるとお聞きしたのですが、このようなご時勢なのでオーナー様も家賃的にご相談にのっていただけるというお申出を受けています。 差し支えなければどれぐらいの賃料のお部屋を考えておられるかお聞きしてもよろしいでしょうか。 場合によっては、引越しして、仲介手数料や引越し代をかけるよりもおお得になるようなご提案ができるかもしれません。」 別の物件に引越するには、ざっと考えて、礼金・敷金・仲介手数料・引越代と家賃４か月分程度は余分にかかるはずです。 （もっとも、礼金敷金ゼロの物件もありますが、それでも2か月分ぐらいは費用発生するはずですよね。） この転居による一時費用と家賃の値下げ分と比べてあげて、このまま住んでいた方が得、と感じてもらえれば退去がなくなる可能性もあるわけです。 ところが、聞いてみると、 「いや、それは無理だと思います。 実は、現在と同じ広さのお部屋で、家賃が月額３万円も安い部屋に移ろうと思うのですね。 さすがに、オーナー様にしても、毎月３万円も安くするというのは現実的ではないのではないでしょうか。 確かにこちらの物件は設備もキレイで気に入ってはいたのですが、このようなご時勢で、毎月の固定費を少しでもおさえたいと考えたのです、ゴメンナサイね。」 と言われ、ぐうの音も出ませんでした。 オーナー様に再度ご連絡したところ、 「それは仕方ないですよ、また新しい入居者を獲得できるよう、さっそく募集していきましょう！」 と前向きに捉えていただけました。（＾＾ でも、退去連絡がきたときには、このように少し突っ込んでヒアリングしてみると、もしかすると、退去をなくせるような提案ができるかもしれませんね。 以前生命保険会社に勤務していたのですが、そのときは、 「継続率」「解約率」「解約抑制率」 という数字が非常に重要視されていました。 生命保険料は長い期間支払っていくもの（生命保険会社にしてみれば、長い期間獲得できるもの）なので、長くかけてもらわないと生保会社は困るわけですね。 そのため、契約者から解約の連絡を受けると、担当外交員がすっ飛んでいき、乗り換えようとしている保険と現在加入している保険の違いを説明したり、あるときは感情に訴えて解約 を抑制するのです。 賃貸借契約についても、考え方は同じです。 退去連絡がきたときに何もしなければ賃貸借契約が解約になるだけ。 だとしたら、ダメもとで少し突っ込んだヒアリングをしてみるのもよい方法と思います。 ★退去連絡がきても、慌てず落ち着いて引越しの理由を聞いてみよう。場合によっては家賃減額・更新料無料化の提案などで解約を防げる可能性もある！ 今回は退去連絡時の対応例についてお話いたしました。何かの参考にしていただけましたら幸いです。 それでは次回「賃貸管理の現場から」をお楽しみに！ 住宅手当緊急特別措置事業 tag:www.11owner.com,2009://1.81 2009-12-24T04:48:59Z 2010-01-31T04:50:43Z 今年も残すところあと１週間になりました。 先週末から年末駆け込みといわんばかりに... shin 今年も残すところあと１週間になりました。 先週末から年末駆け込みといわんばかりに空室物件に立て続けに申込が入り、入居審査・契約書類作成業務をドタバタと行っています。 駆け込みで、特に年末の申込は入居者属性の点で心配なので、ここは保証会社なども活用しながら審査を進めました。 他の物件で家賃が払えなくなって部屋探しをしている方などだったら最悪ですものね。 つい先日、滞納保証会社と打ち合わせをしていたのですが、その担当者は、 「今、初期費用がどうこういうよりも、家賃の金額で物件が選ばれているようですよ。担当している仲介会社・管理会社のみなさんそうおっしゃいます。」 と話していきました。 話半分に聞くとしてもこのところの反応をみるにこれにはうなずかざるを得ないところです。 物件によっては約１０％も家賃を下げたものもありました。 この経済情勢の悪化は入居募集に関してだけではなく、既存の入居者さんに対しても強く影響してきています。 給料ダウンやボーナスカットで家賃を払いたくても払えない、という方が本当に増えているのですね。 当社が管理している物件でも、毎月の滞納率２０％という物件まででてきてしまっています。 これを受け、最近私が市役所やハローワークに行って調べていたのが、 「住宅手当緊急特別措置法」 です。 簡単にお話すると、職を失って求職活動しているにもかかわらず、なかなか仕事が見つからず、そのせいで家賃が支払えない方に都道府県が一定の家賃補助を行いますよ、というものです。 この内容をまとめたものを滞納率が高い物件の入居者さん全員に先日配布しました。 具体的には、下記のような感じです。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーー ご入居様各位 いつも○○にご入居いただきましてありがとうございます。 本日は船橋市の「住宅手当緊急特別措置事業」についてご案内しました。 「住宅手当緊急特別措置事業」というのは、求職活動を行っているにもかからず仕事が見つからず、家賃の支払いが困難になってしまった方を対象に家賃補助を行う制度のことです。 もし失業などの理由で家賃支払いが難しいような状況がありましたら、ぜひこの制度をご活用いただければと思います。 経済情勢の悪化により、家賃支払いが難しいという方が大変多くなっております。 万が一このような状況になられた場合は、まずは当社までご一報ください。 当社との連絡を避けられることは事態をより悪化させるだけですのでご注意願います。 あなた様と一緒に○○アパートのよりよい住環境を作っていきたいと考えております。 なお「住宅手当緊急特別措置事業」についてご不明点などありましたら下記市役所もしくは当社までご連絡ください。 当社としましても可能な限りご協力させていただきます。今後ともよろしくお願いいたします。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーー 今の時期、滞納があるからといって、支払いができないような入居者から無理やりに家賃を回収しようとするのは避けなければなりません。 精神的に追い込まれ、入居者が自ら命を絶ってしまうというような不幸なニュースを聞くようになりました。 大家側としてできることは、 ・親身になって相談に乗ってあげる ・コミュニケーションを必要以上にとって入居者に変わりがないか確認する ・国や県の補助など入居者のために利用できるものはないか調べてあげる といったことになるかと思います。 今の時期ほど入居者の気持ちをケアしてあげることが大切なときはないのかもしれませんね。 ★苦しんでいる入居者がいないかどうか、今まで以上に物件と入居者に気を配ろう！その気遣いは必ずあなたに返ってきます。 今回は入居者と大家側との関係についてお話いたしました。何かの参考にしていただけましたら幸いです。 それでは次回「賃貸管理の現場から」をお楽しみに！ 業者さんにも逆にお歳暮！？ tag:www.11owner.com,2009://1.82 2009-12-17T04:55:09Z 2010-01-31T04:56:27Z 今年もあとわずかとなってまいりました。 残念ながら当社では、空室をいくつか抱えた... shin 今年もあとわずかとなってまいりました。 残念ながら当社では、空室をいくつか抱えたまま来年を迎えることになりそうです。 12月というと、どうしても引越しされる方は少なくなります。 逆にこの時期に急に部屋を決められる方は、他のアパートを滞納等で追い出された、といった理由で部屋探ししている可能性もありますので疑ってかかった方がいいとも言われてい ます。 そうはいうものの、空室は一刻も早く決まってほしいものですよね。（- -; さてさて、前回のコラムでは市場から検索さえもされていない可能性のある部屋の条件を試験的に変えてみることをお話いたしました。 家賃設定がエンドユーザーの動きを無視したものになっているとしたら、そもそも問い合わせなどあるはずがないのです。 それなのに、 「今は動きがないから・・・」 と簡単にあきらめてしまうのは、もったいない話、ということでしたね。 とはいえ、 「おいおい、簡単に家賃下げてはいけない、って言ってたじゃないか。」 という声もあるかと思います。 もちろん、想定している価格帯での成約を狙うなら、家賃に手をつけることなく、入居の旬までぐっと耐えるのも一つの方法です。 どちらにしても、何らかの行動をとっていかない限りは現状は変わりません。 当社では、この時期、過去に客付けしてくれた仲介業者にお歳暮を贈ることにしています。単にお歳暮を贈るのではなく、当然募集図面とお手紙をいれておき、物件をアピールします。 「今年も○○の入居募集で大変お世話になりました。来月○○号室が退去予定ですので、ぜひ入居募集お願いします！」 といった形で案内するのですね。 仲介会社営業といっても、何も毎週毎週募集図面を配って歩くことだけが営業ではありません。 お盆や年末の時期を狙ってちょっとした贈り物をすることだって立派な仲介会社営業ですよね。 おそらく、大家さんの方から仲介会社へ贈り物が届くケースというのはかなり珍しいはずです。 少しでも、 「ああ、あの大家さんの○○アパートね。あの大家さん、ちょっと違うね。」 と印象づけられたら、それだけでラッキーです。 お中元・歳暮の他、クリスマスだって、お正月だって、さらにバレンタインデーだってあります。 この冬の時期ってイベント盛りだくさんで、何かと理由をつけて仲介会社営業しやすいシーズンじゃありません？ また、仲介会社だけでなく、長期入居を促すように、既存の入居者さんに何かプレゼントする、というのも良い方法です。 先日、ある大家さんからご報告を受けたのですが、年末配布品として入居者に「パイプユニッシュ」（排水口の掃除用洗剤）を配るとのこと。 おお、なるほど、と思わずうなってしまいました。 なぜなら、年末の大掃除に排水管掃除に使ってね、という意味と、もう一つ、入居者が掃除してくれることで、水詰まりクレームも未然に防げる、という大家さん側のメリットもあるからです。 入居募集に厳しいシーズンだからこそ、これを逆手にとってどんどん自分自身と物件を印象づけていきましょう。 ★年末・年始などのイベントを利用して、仲介不動産会社や入居者にどんどん営業しよう。何もしないと現状は変わらない！ 今回は物件の印象づけについてお話いたしました。何かの参考にしていただけましたら幸いです。 それでは次回「賃貸管理の現場から」をお楽しみに！ 「ティッピング・ポイント」って？ tag:www.11owner.com,2009://1.83 2009-12-03T04:56:55Z 2010-01-31T04:58:05Z 先日ご紹介した、「ティッピング・ポイント」という本について、「どんな本？」という... shin
ティッピング・ポイント―いかにして「小さな変化」が「大きな変化」を生み出すか
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なんと、動画クイズに答えて全問正解すると、大家さんになれるというキャンペーンがはじまりました。

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日頃からアパ・マン経営について勉強されている方、腕試しのつもりでどうぞチャレンジしてみてください！

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