市川・浦安不動産管理 tag:www.11owner.com,2012://1 2010-07-20T07:09:15Z 市川・浦安・江戸川でのアパート・マンション経営は当社にお任せください！ Movable Type 3.36 コラム紹介 tag:www.11owner.com,2009://1.16 2015-05-31T01:05:32Z 2010-07-20T07:09:15Z 不動産管理の現場には、あなたのアパート経営にとってプラスとなる情報が溢れていま... shin top6.jpg 不動産管理の現場には、あなたのアパート経営にとってプラスとなる情報が溢れています。

・家賃滞納をどのように回収しているか？
・日頃どのように入居者とコミュニケーションをとっているか？
・入居募集をしている現場の営業マンとどのように接しているか？

などなど、不動産管理会社で日常おこるちょっとした事例などをご紹介しています。

b_lis001.gif 「賃貸管理の現場から」コラム一覧はこちらへ！
]]> 沈みゆく船、確固たる決意 tag:www.11owner.com,2012://1.170 2012-02-02T04:05:27Z 2012-02-02T04:06:08Z 先日ある大家さんと打ち合わせをしていたのです が、とても印象に残った場面がありま... 吉成 yoshinari 先日ある大家さんと打ち合わせをしていたのです が、とても印象に残った場面がありましたので共有 させていただきます。 「私たちはおそらく、なにも改善しようとはしない 大家さんや不動産会社に比べれば現段階では数歩先 を行っていると思います。 リフォームにしろ、入居審査にしろ、または、入居 者満足ＵＰ作戦にしろ、考えられうる限りのことを 行っていますよね。 でも、これだけのことをやっていたとしても、今後、 賃貸経営で安泰だということは考えられません。 いい例えではないかもしれませんが、他の物件が沈没して いっている中で、かろうじて、水面に顔をだして、あっぷ あっぷしている、というような状況だと思います。 だからといって、悲観的になるのではなく、私たちは、 一人でも多くの入居者から支持されるような賃貸経営を 淡々と続けていくのみです。」 私は、この言葉がとても深く、大切なことのように 感じました。 確かに今の賃貸市場では後ろ向きなニュースばかりで 良い方向に向かっているようには微塵も感じられない のが実際だと思います。 例えば、最近の退去理由で多いのは、 ・会社が倒産して仕事がなくなってしまったから・・・。 ・賃貸ではなく、実家から仕事に通うことになりま した・・・。 ・婚約者と別れてしまったので・・・。 ・生活が苦しくなってきたので、もっと安い賃料の 物件に・・・。 というようなものです。 私自身の物件でも、先月末に退去された方は、 「実家から通勤することにして、お金を節約しようと 思います。こちらの物件ではとてもよくしていただい て、何の不満もありません！」 という感想を残されました。 このような環境がちょっとやそっとで好転していくこ とはないと思います。 むしろ、どんどん悪化していくと考えていた方がよさ そうです。 そのような中で賃貸経営を続けていくには、改めて 確固たる決意をもっておく必要があります。 ・物件をキレイにしておくのは当たり前。 ・常に＋アルファのサービスやリフォームを行い続ける。 ・入居者さんや各業者さんとの良いコミュニケーション を図る。 ・自分だけが一人勝ちすればいいという考えは捨てる。 ・入居者さんも各業者さんなど物件関係者全員がプラスに なれる方向を考える。 ・厳しい環境の中で何ができるかを考える。 ・あきらめない。 「今さらそんな当たり前のこと言うなよ。」 と言われるかもしれません。 でも、こんなときだからこそ、自分への叱咤激励という 意味も含めて書かせていただきました。 ★厳しい経営環境だからこそ、絶えず改善を考えよう。 今回は印象に残ったクライアント様とのやりとりをご紹介 させていただきました。 何かの参考にしていただければ幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。 モデルルームを「タダ」でフル活用 tag:www.11owner.com,2012://1.169 2012-01-25T00:31:51Z 2012-01-25T00:33:07Z 休日を利用してまたＩＫＥＡに行ってきました。 月に２、３回はＩＫＥＡに行くので、... 吉成 yoshinari 休日を利用してまたＩＫＥＡに行ってきました。 月に２、３回はＩＫＥＡに行くので、 「また行ってきたんですか。そんなに買うものあります？」 とよく言われます。 でも、恥ずかしながら、毎回ほとんど何にも買いません。 ただ「見てるだけ」のことが多いです。 あと、子供のいい遊び場になってます。（＾＾ 子供が現在２歳なのですが、昨年ぜんそくと診断されて からは、寒い日などあまり公園に連れていけなくなって しまいました。 でも、男の子ということもあってか、さすがに家にずっと いると飽き飽きしてくるようで、それで、室内で広いスペース というと、ＩＫＥＡがぴったりだったりするのです。 行かれた方はご存じだと思いますが、店内全体が展示 スペースとなっています。 子供にとっては、キッチンをはじめ、テーブルやイス、 寝室などにいたるまで、全てが遊び道具になり得ます。 もちろん、定番のものとして、空室の照明や飾り棚などの 小物の購入は欠かしません。 私が行くのは船橋店です。 平日ですのでいつもガラガラなのですが、リニューアルされた 後で、ショールームがかなり模様替えされていました。 今回、とっても参考になったのは、「狭い部屋」の家具設置の 仕方。 ３ＬＤＫや１ＬＤＫといった間取りに対して、それぞれいろいろ な家具をディスプレイしてありました。 中でも目を引いたのは、「４．５帖」の部屋の使い方です。 わずか４．５帖のスペースが子供部屋として配置されていたの ですが、２段ベッドや収納、さらにはデスクを置いて立派な 子供部屋にアレンジされていました。 「え〜、これが４．５帖！？もっと広く感じるな。」 というのが素直な感想。 家具の使い方でお部屋は広くも狭くもなるのだなということを 改めて実感してきた次第です。 賃貸でも、家具付きアパートなどがありますが、ある意味、 このような形態は、「生活スタイル」を貸主側から提案する ものだと思います。 確かに、このような提案が「押しつけ」になってしまい、内見 者が嫌がってしまう場合もあるかもしれません。 例えば、ベッドを既に持ってるのに、固定式のベッドが設置して ある、というようなケースだと、申込されない可能性が高いです よね。 でも、逆に、生活スタイル提案がその見学者にぴたっとハマった 場合には、即申込、という可能性もあるはずです。 ・家具、家電を設置してみる。 ・クロスの色を一面だけ変えてみる。 ・棚などを造作してみる。 などやり方はいろいろ。 大家さんの空室対策として、持っておいていい選択肢の一つだと 思います。 ですので、賃貸に限らず、分譲も含めていろいろな見学会や モデルルームを見てみるのがオススメです。（＾＾ ★内見者に対して「生活提案」してあげるのも空室対策 の一つ！いろいろなモデルルームを参考にしよう。 今回は見学会やモデルルームなどを活用するメリットについて お話させていただきました。 何かの参考にしていただければ幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。 無理矢理にでもウリを作ること tag:www.11owner.com,2012://1.168 2012-01-19T00:18:19Z 2012-01-19T00:18:57Z 例によってまた空室でＤＩＹしてきました。 今回は、ドレッサー。 ↓　　↓　　↓ ... 吉成 yoshinari 例によってまた空室でＤＩＹしてきました。 今回は、ドレッサー。 ↓　　↓　　↓ http://blog.livedoor.jp/tanishin/archives/cat_50032028.html といっても、「無印良品」で売られてる鏡と飾り棚をつけただけ。 下地が石膏ボードでも簡単に取り付けられるという商品だった ので試してみました。 あとは、腰かけをおけばいい感じになるのではないかと・・・（＾＾； シャンプードレッサー設置はスペースの関係で難しくても、壁面を 利用したなんちゃってドレッサーはアリかもしれませんね。 物件の広さなどは、部屋同士をつなげるようなことをしない限り、 変えることはできません。 ですので、どうしても、独立洗面台を設置できない場合も多いで すよね。 そんなときにこの商品の組み合わせは使えるのではないかと思い ました。 恥ずかしながら、これは、「無印良品」のパンフレットに掲載 されてたものをそのまま真似しただけ。 でも、それで私はいいと思ってます。 雑誌のマネ、パンフレットのマネ、モデルルームのマネ・・・。 それで十分です。 というか、悲しいかな、センスのない私では独自の発想は 難しいです・・・。（＞＜） 何もしないと、空室は、その他大勢の空室に紛れて目立ちません。 目立たない物件は営業マンの印象に残りません。 印象に残らない物件が積極的に案内されるかと言えばそれは難しい ですよね。 「無理矢理にでもウリを作る」というスタンスが大切なように 思います。 リフォームというと、いつもＩＫＥＡ商品ばかりご紹介してたので、 たまには違う商品をと無印良品をご紹介させていただきました。 でも、この鏡や飾り棚、設置は簡単なのですが、それなりにお値段 しますね。 確かに数千円ですが、次回は木材をホームセンターで加工してきて 作成しようかと思ってます。 ★何が何でも物件にウリを作る。少しでも営業マンの印象 に残る部屋作りを心がけよう！ 今回は簡単にできるリフォームについてお話させていただき ました。 何かの参考にしていただければ幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。 細かいことに気づけるか？ tag:www.11owner.com,2012://1.167 2012-01-12T11:31:16Z 2012-01-12T11:32:08Z 僕は師匠である浦田さんからよく怒られます。 どんなことを注意されるのかというと、... 吉成 yoshinari 僕は師匠である浦田さんからよく怒られます。 どんなことを注意されるのかというと、 「なぜもっと細かいことに目がいかないのか」 という点についてです。 例えば、 ・会議室に飾ってあるパースの額が少し斜めになっている ・看板に設置してある募集図面の色がくすんでいる ・事務所前のエレベータホールのフロアが汚れている ・事務所の電球がきれている などなど。 一つ一つは細かいことのようですが、このような整然 としていたり、ピカピカだったり、またはまっすぐだったり するものがそうでない状態になっていることに気づけない こと自体が問題だ、ということですね。 確かに、もしこのような、 「正常ではない」状態が「当たり前」の状態 になってしまうことは、致命的なことにもなりかねません。 汚れているのは当たり前・・・ モノが歪んでいるのなんて別に気にならない・・・ 極論かもしれませんが、程度の差こそあれ、このような状態 に近づいていってしまいます。 これは仕事全般についてもあてはまると思います。 もちろん、大家業についても同じです。 ・ＦＡＸしようとしている募集図面に誤字脱字はないか？ ・クリーニングは隅々まで行われているか？ ・建物のまわりにゴミは散らかっていないか？ ・空室の換気は行われているか？ などなど、チェックすべきポイントは無数にあります。 もし、ゴミが散らかっていたり、クリーニングがいまいち な状態が当たり前になってしまっていたら、ぞっとします よね。 このようなことに一番に気づけるのは、やっぱり 経営者である大家さん自身だと思います。 大家さん自身が細かい気配りをするのは注意すればいい だけなので比較的簡単です。 難しいのは、大家さんが気付くこと、考えていることを 各協力業者さんに理解・共有してもらうこと。 でも、これこそがアパート経営を左右するほど重要な ポイントなのだと思います。 基本的なことかもしれませんが、年が明けて繁茂期に 突入していく今このときに確認しておきたいことと 思い、お話させていただきました。（＾＾ 基本を大切にしながら今週も入居募集、がんばりますっ！ ★細部にまで気配りできるか？小さなことの積み重ね がアパート経営を左右する！？ 今回は細部にまで気をつけることの大切さについてお話させて いただきました。 何かの参考にしていただければ幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。 定期的な空室確認 tag:www.11owner.com,2012://1.166 2012-01-04T07:52:16Z 2012-01-04T07:53:08Z あけまして、おめでとうございます。 今年もアパート経営に役立つコラムになるようが... 吉成 yoshinari あけまして、おめでとうございます。 今年もアパート経営に役立つコラムになるようがんばりますのでよろしくお願いします！ 今年一発目の仕事は退去後の空室確認。 先日帰省から戻ったのですが、そのまま空室に直行しました。 一度かなり手を入れた部屋だったので、何もする必要はないかなとも思っていましたが、やはり実際に見ると、リフォームしたい箇所がでてきます。 むしろ、 「あれ、こんなちょっとしたこと、前回のリフォームでついでに何でしなかったんだろ？」 みたいな感じで、前回のリフォームの反省点が見えてきました。 例えば、このコラムでも一度ご紹介したメタルのコンセントプレート交換などがそのいい例。 ほんとにちょっとしたことなのですが、一度いいと思ったものがそうではない状態になってると、ものすごく気になりますよね。（＾＾ 他にも、照明で蛍光灯色と電球色が混じってるのに違和感を感じたり、トイレの壁面に空間があれば棚をとりつけたいなと思ったりとかなりのリフォームポイントを発見できました。 確かに、一度かなり手を入れているので、クリーニングだけして募集してもそれなりに決まっていく部屋だとは思ってます。 でも、個人的には嫌なんですよね、後で、 「あのときあの箇所だけ補修してたらさっきの内見者で決まったかも・・・。」 って後悔するの。 内見があったとき、客付会社からの内見の場合は頃合いをみて、 「先ほどは内見案内ありがとうございました。見学者さん、どんな反応でした？」 とヒアリングするのですが、そのとき、 「キレイにリフォームしてあったんですけど、見学者がコンセントプレートの黄ばみが気になってしまったようで即決にはなりませんでした・・・。」 なんて言われたら、さすがにへこんでしまいますよね。（＞＜） でも、このようなケースが案外あるんですよね、これが。 もちろん、程度の差はもちろんあります。 さすがに、部屋自体の広さなど、どうにも手が入れられないことについては流してしまっていいとは思います。 そもそも確率的に5、6人に一人しか成約しないのですから。 意識すべきは、ちょっとした金額もしくは手間暇で解決できるもの。 コンセントプレート、照明、水栓、アクセントクロス、飾り棚・・・ いよいよ入居の旬と言われる引越シーズンに本格的に突入します。 もし今空室をお持ちなら、まずはお部屋に直接行ってみるのがいいと思います。 例えリフォーム済みだったとしても、何かプラスアルファの修繕ポイントが見つかるかもしれません。 もしくは、リフォームではなくとも、新しいＰＯＰのアイデアが浮かぶかもしれません。（＾＾ つくづく思うのですが、アパート経営って入退去の繰り返しですよね。 せっかく苦労して入居者を獲得したのにいずれはまた退去していってしまう・・・。 でも、そんな地道なプロセスを今年もまた楽しんでやっていきたいなと思ってます。 何事もまずは楽しむことが大事って言いますものね！ それでは今年もがんばって、でも、楽しみながら満室稼働を目指しましょう！（＾＾）/ ★リフォーム済みのお部屋でも、空室ならときどき直に見てみよう。行くたびごとに何かヒントが見つかるかも！？ 今回は空室を定期的に確認することについてお話させていただきました。 何かの参考にしていただければ幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。 前倒しの入居募集とコミュニケーション tag:www.11owner.com,2011://1.165 2011-12-21T23:55:26Z 2011-12-22T00:04:31Z 「すいません、谷本さん、申し訳ないんですけど、12月末で退去させていただきます。... 吉成 yoshinari 「すいません、谷本さん、申し訳ないんですけど、12月末で退去させていただきます。 こちらで仕事がうまくいかず、実家に帰ることになりました。」 先月末アパートの入居者さんから退去連絡がきました。 「よりによって12月末とか、そんな忙しいときに引越しされなくてもいいのにな〜・・・。」 と半分愚痴りながらも、やむを得ない事情なので致し方ありません。 むしろ、これまでお住まいいただいたことに感謝しなければと自分に言い聞かせます。 このような退去連絡というのは、賃貸借契約上で、1か月前通告や2か月前通告などと明確に規定されているかと思います。 私の場合には1か月前通告の契約書を使っているのですが、1か月前に退去が分かっていると、退去される前にいろいろと準備できることがあります。 ・募集条件の決定 ・募集図面の作成 ・リフォーム打ち合わせ ・客付け会社営業 ・空室情報登録 など、まだ入居中の段階から退去される日までに着々と進めておくべきことがあります。 上記のようなことを退去前にしておくのは、実際に空室になってからの機会損失を一日でも少なくするためです。 「そんなの当たり前じゃん。何を今さら・・・。」 と思われるかもしれませんが、意外にできていないケースも多いように感じます。 というのも、大家さんとしては当たり前のことであっても、依頼されている不動産会社さんと入居募集について温度差がある場合があります。 「まだ入居中ですし・・・。」 「退去しないとリフォーム打ち合わせなんて無理ですよ・・・。」 というような不動産会社がけっこうあるはずです。 でも、例えば、リフォームについては、もし退去の都度プチリノベーションしているのであれば、間取り図さえあれば、ある程度のリフォーム予定をたてることもできるはずです。 もちろん、実際に部屋を確認しない限りは正確な金額など確定しないのは仕方がないと思います。 しかしながら、ここで大事なのは、 退去前に事前に進められることは仮定の状態で進めておく ということです。 このような意識を依頼されている不動産会社さんとの間で共有できているかどうかがいかに機会損失を減らせるかに直結してくるように思います。 ただ、この前提として、不動産会社さんやリフォーム会社さんとの信頼関係が築けていることが必要です。 もっとも、この信頼関係を築くというのは一朝一夕でできることではありません・・・。 ですので、日頃から各業者さんと良いコミュニケーションをとっていることが大切になってきます。 「お金を払ってるんだからしっかりやれ！」 的なコミュニケーションではなく、パートナーとして尊重する姿勢が大切だと思います。 すごく抽象的な話になってしまったのですが、年明けからの繁茂期を乗り切るにあたっては、これがものすごく大切なことだと思いましたのでお話させていただきました。 繁茂期どころか、アパート経営でうまく満室経営を続けるために最低限必要なことかもしれません。 しかし、年末の退去には頭が痛い。。。（＞＜） 年内にしっかり準備をして、年明けからがんばります！ ★前倒しの入居募集と各業者さんとのコミュニケーションは表裏一体の関係 今回は入居募集と関係業者さんとのコミュニケーションについてお話させていただきました。 何かの参考にしていただければ幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。 一つの「マイホーム」に拘らない！？ tag:www.11owner.com,2011://1.164 2011-12-13T09:41:02Z 2011-12-13T09:41:51Z 先日、八千代市にて当社企画物件見学会を行いました。 ご来場いただきましたみなさま... 吉成 yoshinari 先日、八千代市にて当社企画物件見学会を行いました。 ご来場いただきましたみなさま、寒い中ありがとうございました。ｍ(_ _)ｍ 当日、その見学会場でいつものように土地活用や空室対策についてのご相談をお受けしていたのですが、その中でこのコラムでも取り上げておきたいトピックがありましたのでご紹介いたします。 そのご相談というのは、マイホームの買い方についてでした。 土地から購入して、同じ敷地に自宅と賃貸物件を建築し、長期ローンを組む、という内容です。 賃貸部分の家賃収入で、住宅ローンの大部分がまかなえる、というもの。 個人的にもこの仕組みはとっても魅力的と思います。 でも、土地から購入して自宅併用物件を新築する、ということだけに向かってしまっている今回のご相談者に、視点をもっと広げてみるようにアドバイスしました。 具体的には、 ・土地から購入し、賃貸併用のマイホームを新築すること ・中古アパートを購入し、その一部をマイホームにリノベーションすること ・中古戸建、マンションを購入すること などについてご説明しました。 もちろん、それぞれには特有のメリットやデメリットがあります。 それを分かった上でいずれかの方法を選択し、実現に向かう、というのが正しいやり方のように思います。 危険なのは、何か一つに盲目的に突進してしまうこと。 今回のケースでは、長期ローンの場合の金利支払いや店子さんとの付き合い方、入居募集の仕方などがポイントでした。 不動産セミナーや書籍などの一部分だけで不動産を判断してしまうのは非常に怖いことだと思います。 でも、どのようなマイホームの買い方にしても、一つ、共通して言えることがあると思います。 それは、 ずっとそこに住んでもいいし、貸してもいい というような状態にしておくことだと思います。 ・ずっと住むマイホームだから、慎重に選ばないと・・・ ・せっかく購入したマイホームだから、一生住まないと・・・ というような感じだと、マイホームにがんじがらめにされてしまっていますよね。 マイホーム派と一生賃貸派とのバトルで、論点の一つに、 賃貸の方がライフスタイルにあわせて柔軟に対応できる！ というのがよくあげられます。 ライフスタイルに応じて、広い部屋を借りたり、逆に部屋を狭くしたり、また、エリアそのものも変えることができる、というものですね。 でも、これってマイホームだってそのようにしていくことができると思うんですね。 私は、古〜い中古住宅を買ってリフォームして住んでます。 もちろん、これはマイホーム。 でも、私にとっては、「いつでも賃貸に出せる」マイホーム。 ちょこちょこ自分で手を加えてますが、常に、 「賃貸に出したら・・・」 ということを考えてリフォームしてます。 自分の賃貸物件を一時的にマイホームにしている、という感じでしょうか。 ただ、こんなことを奥さんに話すと怒られてしまうかもしれません・・・（−o−； でも、例えば、突然両親が介護状態になって、 「至急実家に帰ってきてくれ！」 と言われる可能性はゼロではありません。 そう考えると、マイホームの買い方もまた変わってくると思うのです。 それこそ、マイホームがいくつもあってもいいのではないでしょうか。 私は不動産投資をはじめるとき、中古戸建からスタートしました。 うまく賃貸できなかったら自分で住めばいいや、ぐらいの気持ちではじめたのですが、あながち的外れな考えではなかったように思います。 自分が住んでもいいと思える物件になっているのであれば、やっぱり賃貸できるはずです。 これは、賃貸併用物件であっても、また、中古アパートの一部をマイホームにリフォームする場合でも同じこと。 もちろん、マイホームの買い方についてはいろいろな考え方があると思います。 そのどれもが正しいのだと思います。 その中で、私は、一つのマイホームに拘りすぎなくてもいい、というのをオススメしたいと思います。（＾＾ ★ヤドカリ的マイホーム取得法もなかなかいいのでは！？ 今回はマイホームに対する考え方についてお話させていただきました。 何かの参考にしていただければ幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。 家賃設定をできるだけ低くする、という戦略？ tag:www.11owner.com,2011://1.163 2011-12-06T10:29:17Z 2011-12-06T10:30:11Z 先日、土地活用コンサルティングで携わらせていただいている案件のクライアント様より... 吉成 yoshinari 先日、土地活用コンサルティングで携わらせていただいている案件のクライアント様より印象的なお言葉をいただきましたのでご紹介させていただきます。 私が個人のアパート経営考えていることでもあったのでなおさらでした。 どんな話だったかというと、 「家賃は高すぎず、相場で考えて手ごろな住みやすい設定にしてあげるのがいい。」 という内容です。 賃貸物件の新築の企画についての打合せの中でのことでしたが、このクライアント様は、新築だからといって相場より無理に高い家賃設定をするのではなく、反対に新築なのにお手ごろ感を出していきたい、ということだったのですね。 このように書くと、 「何でだよ。新築だからこそ、新築プレミアムがつくんだから高い家賃設定にしておかないともったいないじゃないか！」 というご意見があるかもしれません。 ですが、今回のクライアント様が考えておられるのは、 「できるだけ長〜く住んでもらえる賃貸物件」 です。 もちろん、どの大家さんでも、長期入居してもらいたい、と考えているはずです。 でも、今回ご紹介させていただいたクライアント様の何がすごいのかというと、その「徹底ぶり」がすごいのです。 家賃設定などは低く抑えているのは当然として、新築時から、 ・礼金敷金０・再契約時は不動産会社の事務手数料のみ・ペットＯＫ・エアコンフル装備 といった条件で設定していて、案の定、入居募集を開始して建物の引渡前、まだ工事がかなり残っている段階なのに入居申込が入ってきています。 傍で見ていて、 「そりゃー、決まるでしょ。」 という感じで、誰の目から見ても納得、という状況です。 確かに、新築時などは家賃設定を高くしていても入居は確かに決まってくると思います。 ただ、もしかすると、何かのきっかけで他の家賃が安い物件に移りたい、と入居者さんが感じてしまう場面はきっとあるはずですよね。 そのような可能性を考えると、長期的に見て、どちらが得か損か、ということは決めれないんじゃないかと思います。 急な転勤での引越などを除いて考えると、もしかすると、長期入居になるのは、手ごろ感のある賃貸なのかもしれませんね。 数年前、戸建賃貸を経営しておられる大家さん数名と対談したことがあります。 そのうちのお一人が、 「いえ、私は安く購入した戸建てをできるだけ安く賃貸したいんです！」 ということをおっしゃっていました。 その時、私は、 「何でそんなこと考えるんだろ。せっかく高利回りにできるチャンスなんだから家賃を高くとって儲ければいいのに・・・。」 と感じたのを覚えています。 今思えば、若かった、青すぎたかも・・・、とちょっと反省です。（＾＾ 結局は、その大家さんがどのような方針でいくのか、によりますものね。 今回の例とは違い、短期で引越されてしまう可能性があると分かった上で家賃を高く設定するのは、もちろんそれはそれで正しい戦略だと思います。 新築の場合以外でも、かなりのリノベーションをして、家賃をどのように設定していくか、というのも同じ問題だと思います。 よく広告などでも、 「〜をしたら家賃が高くとれる！」 的なものがありますが、 「ほんとにそれでいいのかな？ と一歩距離を置いて、見てみるようにしたいところです。 ★あえて手ごろな家賃設定にするのも一つの立派な戦略。 今回は家賃設定についてお話させていただきました。 何かの参考にしていただければ幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。 「自分サイズ」の不動産投資 tag:www.11owner.com,2011://1.162 2011-12-01T00:11:27Z 2011-12-01T00:12:06Z 先日、 「不動産管理についてだけじゃなく、たまには不動産投資についても書いてくだ... 吉成 yoshinari 先日、 「不動産管理についてだけじゃなく、たまには不動産投資についても書いてください。」 とこのコラムの読者さんよりお便りいただきました。 そこで、今年の振り返りとして、久しぶりに不動産投資の近況報告をさせていただこうと思います。 今年は自分の中で不動産投資の幅が広がったなと感じた年でした。 なぜかというと、初めて借地権物件を購入するという経験ができたからです。 今まで知識としては知ってはいたのですが、借地権取引の経験はありませんでした。 たまたま売りにでていた老朽化した戸建を都内で購入したのですが、これが借地権だったのです。 これをリノベーションして、シェアハウスにしてみたのですが、入居募集もうまくいき、利回りも借地料やリノベーション費用や税金など全て含めて、瞬間最大風速２３％になりました。 もっとも、シェアハウスなのでいつまでも高利回りをキープできるわけでもなく、元が取れた後はいつものように通常の賃貸に戻していくことになると思います。 いろいろな投資法があると思うのですが、高額のローンを組んで一気に資産拡大するのではなく、小規模物件をちょっとずつ買い増ししていく方法が私には合っているように感じています。 でも、ホントのことを言えば、高額なローンは私の属性では残念ながら組めないから、というのもあるのですが・・・。（＞＜ とはいえ、小規模物件もあなどることなかれ、数が集まってくると大きな力を発揮してくれるようになります。 小規模物件で私が好きなのは、中古戸建だというお話を何度かさせていただいたことがありますが、現在所有物件のうち、戸建がようやく５棟になりました。 漫然と、 「戸建だって、一つ一つは小さいけど、それが１０個になったら密かにすごいんでは？」 と思っていたものですが、気付いたらその半分は達成できてました。 ローンを組むという話をすると嫌な顔をする奥さんですが、戸建の場合はなぜか許してくれることが多い、というのもこのような結果になった一つの原因です。（＾＾ 昔流行った本の「金持ち父さん貧乏父さん」に、不動産投資戦略についてとっても印象深い一節がありました。 確か人生ゲームのモノポリーを例にとった内容だったように記憶しています。 「モノポリーの王道は、小さな不動産を４つ買って、その後、大きな不動産一つに買い替えること・・・。」 というような一節だったと思います。 なぜかその内容のうち、 「まず小さな不動産を４つ買って・・・。」 という部分が強く私の中に残っていて、振り返ってみるとそれが今の戸建投資につながってるのかなと感じます。 もちろん、不動産投資の戦略に、何か絶対的なものがあるわけではなく、「自分サイズ」の不動産投資を行うことが一番です。 それがストレスにならないし、家族にも無理をかけないですむ方法だと思います。 小規模投資からいく場合、中古戸建、それも借地権も選択肢に入れることができる、という実感が今年得られた大きな収穫でした。 今年も残すところあと1か月。 一度自分の投資戦略についてじっくり考えてみるのもおもしろいかもしれません。（＾＾ ★「自分サイズ」の不動産投資が自分にも家族にもストレスをかけない唯一の方法！？ 今回は不動産投資の近況報告をさせていただきました。 何かの参考にしていただければ幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。 たかが照明、されど照明・・・ tag:www.11owner.com,2011://1.161 2011-11-23T08:58:30Z 2011-11-23T08:59:14Z 先日の夜、仕事帰りにＩＫＥＡに行き、照明を調達してきました。 現在携わらせていた... 吉成 yoshinari 先日の夜、仕事帰りにＩＫＥＡに行き、照明を調達してきました。 現在携わらせていただいている新築の企画で、新築当初から照明計画を工夫しようということになりました。 確かに、新築のときの照明というと、普通の蛍光灯をつけてしまっているだけだったなと思い、クライアント様とお話して、照明まで凝って考えてみようということになったのです。 しかし、ＩＫＥＡの照明ゾーンはあいかわらずにぎやかで、本当に迷ってしまいます。 でも、今回は７９９円の照明に目を付けていたのでそれほど迷わずに買い物を済ませることができました。 いろいろな照明があって、実際につけてみると、暗かったり、デザイン性はあるのですが、逆にそれがウザったくなってしまったりとなかなか選ぶのも難しいのですが、だいぶ自分に合う照明のラインが決まってきたように思います。 ちなみに、私のお気に入りは２９９０円の照明です。（＾＾ 前にブログなどでもお話させていただきましたが、個人的には、空室には照明をつけておくべきだと思っています。 今の時期だと、夕方の内見は照明がないとお部屋が真っ暗でかなり厳しいですよね。 もちろん、設備になるのかどうか、という問題や、入居者の希望で撤去しなければならない可能性などもありますが、それよりも、満室にできそうな可能性を優先させた方が絶対にいいです。 費用にしても、3000円ぐらいで済めばそれでいいですものね。 裸電球だけつけるという方法もありますが、でも、空室対策としては、ディスプレイ用としてもある程度の照明がオススメです。 また、照明についての余談をもう一つ。 空室に申込が入ってから、入居までに、電球が切れていないかどうかのチェックはしておいた方が無難です。 賃貸借契約には、 ・電球の交換は入居者負担となる というような文言が基本的に入っていると思います。 とはいえ、入居して数日で電球が切れてしまったとなると、当の入居者さんとしては気分がいいものではありません。 コストが許せば退去がある都度、電球を交換してしまえば一番ベスト。 それが無理でも、少しでも電球が切れてしまいそうな気配があるのであれば交換しておきたいところです。 だって、たかが照明だけでせっかくの入居者さんに悪いイメージを持たれてしまうのってアパート経営にとってマイナス以外の何物でもないですものね。 また、うまくされている大家さんは、 「入居してから１週間以内の不具合はもちろん無料で対応しますので遠慮なくご連絡ください！」 というような書面を配ったりして、そのような対応をサービスにしてしまっている方もいらっしゃいますね。 確かに、このようにすれば、調子のいい電球を交換する必要もなくて、一方では入居者満足もＵＰするので一石二鳥かもしれません。 しかし、この照明って奥深いですよね。 照明プランナーっていう職種があるぐらいですものね。 ぜひ照明についてセンスよくなりたいものです。（＾＾ ★たかが照明、されど照明。空室にも入居者にも不動産会社にも大家さんのちょっとした気配りは伝わります。 今回は照明についてお話しさせていただきました。 何かの参考にしていただければ幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。 シルバー人材さん、引退 tag:www.11owner.com,2011://1.160 2011-11-17T03:06:08Z 2011-11-17T03:06:48Z 先日、掃除をよくしていただいていたシルバー人材さんが引退されるとのことで、送別会... 吉成 yoshinari 先日、掃除をよくしていただいていたシルバー人材さんが引退されるとのことで、送別会を兼ねて飲みにいってきました。 この数年間、一生懸命物件の掃除に取り組んでくれた方でした。 始終楽しい会だったのですが、そのシルバー人材さんは、 「自分のような人間に掃除という仕事を与えてくれてありがとう。 おかげで生活に張りがでて、毎日を精一杯生きることができた。」 ということを繰り返しお話しされました。 本来であれば私たちこそ感謝しなければならないのに、そのように考えてくれていたことに思わず涙が出そうになりました。 不動産業界はアウトソーシングが進んでいる業界の一つ、とよく言われます。 大家さんや不動産会社はお金を支払うことでいろいろな業者さんに仕事をしてもらいます。 でも、ここで間違ってはいけないのは、 「お金を支払うのだからちゃんと仕事しろよ！」 というように相手を見下げるような、また、主従関係にも近いような態度で各業者さんと接するのは絶対にＮＧだ、ということです。 もちろん、お金は提供していただいたモノやサービスに対して支払うのですから、上記のような態度でも間違っていないのでは？と考えることもできると思います。 でも、仕事を依頼した各業者さんが、実は自分の知らないところでクレームを解決してくれていたり、また、依頼した仕事以上のことをしてくれているとしたらどうでしょうか。 本当にそのようなことまで把握しているでしょうか。 また、そのようなプラスアルファの動きを評価されているでしょうか。 私は、もし、このようなことに気づいていれば、接し方や伝え方は全然変わったものになってくると思うのです。 大家検定の講座の中でも繰り返しお話しているのですが、参加者のみなさんには、 「人気者の大家さんになってください！」 というお話をしています。 そして、 「絶対に嫌われ者の大家さんにはならないでください。」 とお話しています。 人気者の大家さんというのは、いろいろな業者さんからはもちろん、入居者さんからも好かれている大家さんです。 反対に、嫌われ者の大家さんというのは、業者さんからはもちろん、入居者さんからも嫌がられている大家さんです。 いろいろな大家さん、不動産会社さんがいると思いますが、程度の差こそあれ、みなどちらかに分類されます。 どうせなら、関係者をどんどん味方にしていけるような大家さんを目指していただければと思います。（＾＾ その方が絶対に不動産投資が楽しくなりますし、逆にそうでないと満室経営というのは難しいと私は考えています。 今回はシルバー人材さんにいろいろなことを思い出させていただきました。 これまで本当にお疲れさまでした。m（_ _）m ★人気者の大家さんになって各業者さん、入居者さんのみんなを味方にしていこう！ 今回は人との接し方についてお話しさせていただきました。 何かの参考にしていただければ幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。 金利と写真 tag:www.11owner.com,2011://1.159 2011-11-10T00:40:12Z 2011-11-10T00:41:13Z 今回は前回までのコラムでご紹介させていただいたトピックについて実践報告させていた... 吉成 yoshinari 今回は前回までのコラムでご紹介させていただいたトピックについて実践報告させていただきます。 １．金利の交渉 銀行に金利の交渉をしてみます、とお話してましたが、さっそく金利交渉に臨んでみました。 結果は、金利交渉に成功。 なんと０．５％も金利が下がることになりました。 私は日本政策金融公庫と地銀から借りているローン以外は3％以上の金利ばかりでしたので、これはものすごくうれしい結果となりました。 金利が下がるなんていうのは、 ・よほど資金的余裕のある方 ・土地・建物の担保価値が借入をかなり上回っている方 だけの話ではないかという先入観があっただけに、涙が出るほどうれしかったです。 銀行担当者からの電話が携帯に入ったとき、思わず事務所で、 「本当ですか！？ありがとうございます。」 と声を出してしまったほどです。（＾＾ やっぱり言ってみるのはタダ。ダメでも損はしないのでまずは実践する、というのが大切だなと改めて感じました。 ２．写真の活用 二つ目は、写真をしっかりと撮影してできるだけ多くＷｅｂにアップしておく、というもの。 １件部屋を見ずに写真だけで部屋を決めた方がでてきた、という事例をご紹介していたのですが、それからさらに、２件、管理させていただいている物件でも同じことが起こりました！ 一人はやはり遠方から部屋探しをしていて、条件に合致する物件の中で写真を多く掲載してくれていたから決めた、という方。 今週末契約・引越し予定です。 二人目は外国から。 外国人募集サイトでは５枚しか掲載できなかったのですが、その後の問い合わせで３０枚近くの写真をアップしたサイトを見ていただくことで申込となりました。 もちろん、タイミングや運がたまたま重なっただけかもしれないですが、それでもいいかげんな写真だったら比較の土台にも乗らなかったのではないかなとも考えられます。 空室のタイミングでしかじっくりと写真撮影はできないのですが、先日お話してた格安で100枚程度の写真を撮影してくれるプロのカメラマンさんに管理物件の一つを撮影してもらいました。 こちらの写真も短期的にももちろんですが、長期的に考えて効果が得られればなと思っています。 ★空室募集が大変な時期だけど、金利の交渉も写真撮影もやっぱり入居募集と同じく大切！ 今回は実践報告をさせていただきました。 何かの参考にしていただければ幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。 外国人入居、虚偽申告・・・ tag:www.11owner.com,2011://1.158 2011-10-24T23:54:57Z 2011-10-25T00:10:53Z 「谷本さん、この方おそらく、ウソをつかれてます。」 先日外国人の内見希望者をご案... 吉成 yoshinari 「谷本さん、この方おそらく、ウソをつかれてます。」 先日外国人の内見希望者をご案内したところ、入居申込を いただいたのですが、保証会社の審査結果が否承認ででて しまいました。 外国人の入居審査では、連帯保証人にできる方がいないことが 多いので、やはり保証会社を利用することが多くなります。 ところが、その保証会社の審査で、保証できません、という 通知がきてしまったのです。 通常、保証会社は、その審査基準を公表しませんし、もちろん、 どのような理由で否承認となったのかというようなことは 教えてくれません。 でも、やっぱり気になるので何か情報が得られないかと聞いて みたところ、 「詳しいことはお伝えできませんが、本人どうこうというより、 勤務先として書いておられた会社がよくないのです。」 とのこと。 詳細まではさすがに教えてくれませんでしたが、どうやら、外国人 専門の、 「在職確認対応会社」 のようなもののようでした。 さっそく当の本人に確認の電話をして、 「保証会社の審査をしてみたのですが、残念ながら審査落ちして しまいました。 気を悪くしないでほしいのですが、お勤め先ってどんな業種の会社 でしたっけ？ また、事務とお話されてましたけど、具体的にはどんな仕事をされて るんでしょうか？」 と少し突っ込んで聞いてみたところ、 「すいません、私、実は違うところで働いてます・・・。」 と本当のことを話してくれました。 よくよく聞いてみると、 ・中華料理店でアルバイトとして働いている。（しかも店長） ・給料も毎月固定でもらっていて、しっかりと証明もできる。 ・今までそのようなウソをつかないと、入居できなかった・・・。 ということのようでした。 「本当にごめんなさい。」 と素直に話してくれたので、私も、 「ウソをついてしまったのはよくありません。私たちはもちろん、 保証会社も信用を大切にしますから。 私たちは外国人だからとか、どんな仕事についているから、といった 理由だけでご入居を断ることはありません。 だから、本当のことを教えてほしいんです。 私たちは、収入とか職業とかそういうことではなく、むしろ、あなた がどういう人かということを重視したいぐらいですから。」 とありのままを伝えました。 その後、念のため保証会社に対して、 「実は勤務先を虚偽申告してたみたいなんですが、本当の勤務先 を正しく申請すれば、再審査していただくことはできないでしょうか？」 と質問してみたところ、予想通りＮＧとの回答。 まあ、そりゃそうでしょうね、ウソをつくような方は信用できない、 と判断されてしまっても何にも言えません。 結局は、日本人で連帯保証人になってくれる人がいるということで、 その方を審査して受け入れるかどうかを決めよう、ということにな りました。 それにしても、今回のケースで腹が立ったのは、外国人入居が厳しいこと を利用して、それを逆手にとって在職確認の対応などを請け負う会社が 存在すること。 そんな会社があるから、そして、外国人が外国人だからという理由だけ で部屋探しが困難というような事情があるから困っている外国人の方も 多いのではないかと思います。 不動産業界という切り口になってしまいますが、日本の抱える問題の 一つのような気がしました。 日本人も外国人もみな同じ。 滞納する人はするし、滞納しない人はしない。 問題を起こす人もいるし、そうでない人もいる。 少なからず同じ目線で外国人入居を考えてみたいなと再確認した一日 でした。 ★入居審査で虚偽申告を見抜けるか？最低限確認すべきことを地道に 確認するしか方法はない！ 今回は入居審査と保証会社についてお話させていただきました。 何かの参考にしていただければ幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。 写真はやっぱり大切！ tag:www.11owner.com,2011://1.157 2011-10-17T11:29:33Z 2011-10-17T11:30:20Z 「お部屋、ほんとっに見なくて決めてしまっていいんですね？」 実は先日、北海道の方... 吉成 yoshinari 「お部屋、ほんとっに見なくて決めてしまっていいんですね？」 実は先日、北海道の方が私の物件に入居を決めてくれたのですが、実はこの方、実際に部屋を見ることなく、申込をしてくれました。 また、単なる申込だけではなく、入金まで済ませてくれたので、冷やかしではなく、真剣です。 インターネットで入居募集しているのですが、リノベーションした後に、ありったけの写真をＷｅｂにアップしてたところ、その写真だけで、 「このお部屋、ものすごくいいですね。いろいろと探してたのですが、こちらに決めました！」 という返答。 「おいおい、部屋を見ずに決めるって、そんなのウソでしょ？」 と言われるかもしれませんが、私個人の物件だけではなく、当社で管理させていただいている物件でもいくつか似たようなことが過去にありました。 実は、私も、入社してくるとき、大阪から千葉にやってきたのですが、部屋を見ずに間取図と家賃情報だけで引越をした口です。 部屋を見ずに入居、というのを大家としても受け入れられるのは、過去にも、沖縄や九州から上京される方などをこれまで受け入れてきたからです。 そうそう、日本国内からだけではなく、アイルランドやドイツからの入居者さんを受け入れたこともあります。 このようなケースを経験すると、 「やっぱりＷｅｂ上に公開する写真って大事だよな〜。」 と思ってしまいます。 部屋探しする方のほとんどがインターネットで検索して部屋を決めると言われていますが、まず目に入るのが写真だったり、動画だったりします。 だったら、やっぱり写真や画像にはこだわらないともったいないですよね。 いえ、もったいない、というようなレベルではなく、もはや、命取り、といったようなレベルかもしれませんね。 少し前に、１００枚程度物件写真を撮影してくれるプロの写真家さんに出会いました。 プロのカメラマンに依頼すると、１０カットほどで数万円は普通にかかってしまいますが、この方は、数万円でなんと１００カット以上撮影してくれるので驚きです。 さらに、写真を物語調に仕上げてくれるので、それをそのまま動画などにもできて一石二鳥。 もちろん、個人でも広角レンズを使ったり、または、ちょっと撮影の仕方を工夫するだけでいい写真がとれるとも思います。 ただ、この写真撮影を仲介業者さんに任せてしまうと、けっこう雑に撮影されてしまいがちなので注意が必要です。 もちろん、一昔ほどひどいことはなくなってはきたと思うのですが、自分の物件の写真がどのようにポータルサイトに掲載されているか、といったことは常日頃からチェックしておいた方がいいように思います。 でも、私も一眼レフのちょっといいカメラ、欲しくなってきました・・・（＾＾ ★物件情報がどのような写真で公開されてるかチェックしておこう！ 今回は物件写真の掲載についてお話させていただきました。 何かの参考にしていただければ幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。