市川・浦安不動産管理 tag:www.11owner.com,2010://1 2010-07-20T07:09:15Z 市川・浦安・江戸川でのアパート・マンション経営は当社にお任せください！ Movable Type 3.36 コラム紹介 tag:www.11owner.com,2009://1.16 2015-05-31T01:05:32Z 2010-07-20T07:09:15Z 不動産管理の現場には、あなたのアパート経営にとってプラスとなる情報が溢れていま... shin top6.jpg 不動産管理の現場には、あなたのアパート経営にとってプラスとなる情報が溢れています。

・家賃滞納をどのように回収しているか？
・日頃どのように入居者とコミュニケーションをとっているか？
・入居募集をしている現場の営業マンとどのように接しているか？

などなど、不動産管理会社で日常おこるちょっとした事例などをご紹介しています。

b_lis001.gif 「賃貸管理の現場から」コラム一覧はこちらへ！
]]> 入居前の事前チェックを怠ると・・・ tag:www.11owner.com,2010://1.111 2010-09-07T00:51:08Z 2010-09-07T00:56:26Z 今週は週明けから外人さん対応に追われてます。 一発目は、事務所の外に置いてある募... 吉成 yoshinari 今週は週明けから外人さん対応に追われてます。 一発目は、事務所の外に置いてある募集看板を見たアメリカ 人Ｄさんの物件案内。 二発目は、先週末入居いただいた、これまたアメリカ人Ｊさ んからの設備トラブル対応。 でも、うれしいことに今回は私ではなく、スタッフの吉成君 が対応してくれたんですね。（＾＾ 今まで何とかカタコト英単語とジェスチャーで外人さん対応 はしてきたのですが、外国人さんからの問い合わせが多くな ってきて、一人でずっと対応していくのは難しいな、と思って たところだったので、かなりうれしかったです。 ところが、その日のうちに解決しなかったのが、２件目の Ｊさんの設備トラブル。 はじめは、私の携帯に電話があったのですが、 「ハイ、シン、元気ー？ 引越してきてからはじめて洗濯機を使おうと思ったら、洗濯機 が動かないの。 私の使い方が悪いだけかもしれないのだけど、どうしたらいい？」 というものでした。 家具家電付きにしている物件でのトラブルだったのですが、 入居前に家電類の動作チェックができていなかったことから のトラブルです。 そこで、急遽スタッフの吉成君をＪさんのお部屋に派遣して、 まずは状況確認することにしました。 洗濯機を確認すると、洗濯機自体に問題があったわけではなく、 その接続部品に欠損があったとのこと。 別日程で訪問する旨伝えて、吉成君は帰社したのですが、 やっぱり、居室の確認は大切だということをお互いに再確認 しました。 もちろん、ＰＯＰ設置するときなどに部屋のリフォーム仕上がり などはチェックするのですが、このお部屋については残念ながら 家電の作動チェックが漏れていたのです。 家電の動作チェックなど、確かに細かいことなのですが、入居 後にトラブルになってしまっては、結局は手間が余計にかかって しまいます。 入居者の満足度も下がってしまうのでダブルパンチです。 幸い当のＪさんは、私たちの対応を好意的に見てくれた模様です。 英語をあまりしゃべれない吉成君がジェスチャーも交えながら 精一杯対応する姿をほほえましく感じてもらえたのでした。 （管理会社としては家電チェックができていなかったのはもちろん ダメな点です、はい・・・m(_ _)m　　　） 後で聞いた話ですが、途中蛇口から水漏れが発生してしまった ようで、吉成君が、あせって、 「I'm sorry,sorry.」 と言いながらタオルで床を拭いていると、横からＪさんが、 「だいじょーぶ、だいじょーぶ」 とやさしく声をかけてくれたそうです。 吉成君がカタコト英語で謝り、反対に、Ｊさんがカタコト 日本語で労わってくれている光景が目に浮かび、微笑ましい なと思ってしまった一日でした。 ★入居前もしくはリフォーム完了後の部屋チェックは 「入居者」目線で行おう！特に家具家電付き物件は念入りに！ 今回は入居前の部屋チェックついてお話させていただきました。 何かの参考にしていただければ幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。 単に入居者の番が回ってきただけだよ・・・ tag:www.11owner.com,2010://1.110 2010-08-31T07:50:08Z 2010-08-31T07:51:19Z 先日、いつも管理物件の客付でお世話になっている 仲介会社の社長さんとお話する機会... 吉成 yoshinari 先日、いつも管理物件の客付でお世話になっている 仲介会社の社長さんとお話する機会がありました。 けっこうガツンと言われてしまったので、みなさんにも 共有したいと思います。 私：「社長、最近お客さんの動きどうっすか。 空室いくつか抱えてて、また客付お願いしますよー。」 社長：「今はいい時代になってきたよね。今までは貸主側に とって有利な時代だったけど、ようやくお客さん側にとって 有利な時代になってきて、いい感じだよ。 お宅ら、部屋が決まらない決まらないって言ってるけど、 部屋探ししてるお客さん、いっぱいいるじゃない。 なのにお客さんに選ばれてないっていうのは、そりゃー、 管理会社や大家さん側に責任あるんじゃないの？ 利回り１０％とか、デザインリフォームとか勝手にやる のはいいけどさ、お客さんってまず家賃じゃない。 部屋をキレイにするとかそんなのは当たり前として、 かっこよくリフォームしらたら家賃高くできるとか、 そういうのってもう古い考え方だと思うけど。 外国人だったら部屋汚くてもいいとか、家賃高くできる とかも論外だけどね。 今は厳しい厳しいって言われてるけど、他の業界じゃ お客さん目線に立つのなんか当たり前。 「いいモノ」で「高いサービス料」をとるのも一つの 方法。そういうターゲット層を狙えるところはどんんどん 狙っていけばいい。競争力のある物件だったらなおさらね。 でも、早く満室にするっていうのだったら、 「いいモノ」を「安く」提供すること なんじゃないの？」 久々にガツンとやられてしまいましたね、はい。 もちろん、この社長さんのおっしゃっていることは極論 を言ってると思います。 でも、相場って、大家さんが決めるものでもなければ、 業者が決めるものでもなく、あくまで「市場」が決める ものですものね。 先日、以前対応していた外国人のＭさんよりこんな日本語の メールがきました。 （日本語がだいぶできるようになった模様です。（＾＾　） ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 谷本さん、こんにちは。 ごぶさたして、すみませんでした。 お世話になります。 取りあえず北千住にあるゲストハウスに住んでいるん ですけど、最近英語を教えるアルバイトが見つかって、できる だけ早くアパートに引っ越したいんです。 バイトですから、月給は１５万円しかないし、東京にあるアパート の家賃は僕には高すぎるんでしょう。 どこいっても高い家賃のものしかすすめられません。 だから千葉県に引っ越そうと思っています。 谷本さんのところのアパートに引っ越すのことできますか。 貯金は２０万円も持っています。 よろしくお願いします。 Ｍより ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 外国人さんが住む部屋探しに困っているのはだいぶ前から ですが、まだまだ「外国人だったら家賃高くとれるだろ」的 な考えが根強いように思います。 でも、もう間もなく（いえ、もう起こってきているのですが）、 借主がインターネットを駆使して「公平」「公正」な部屋を 見つけられうようになるのでしょうね。 「リノベーションしたから家賃１万円アップさせる！」とか、 「外国人だから家賃５０００円プラスだな。」っていうのは もうこれから通用しなくなる気がします。 もし、徹底的にリフォームしたり、工夫したりした部屋を 市場相場並みの賃料で全ての方に公平に提供できれば、 仲介業者はもちろん、入居者からも支持されるような部屋 になるのではないかと思いました。 今回お話したのは、何も特別なことでもなんでもないの ですが、仲介会社の社長さんのお話で考えさせられまし たので、ご紹介しました。 ★部屋探しされる方、仲介会社から支持される部屋とは？ 入居者の立場にたって考えよう！ 今回は仲介会社の社長さんから指摘されたことについて お話しました。 何かの参考にしていただければ幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。 トラブルをチャンスに変えたい・・・ tag:www.11owner.com,2010://1.109 2010-08-26T00:28:19Z 2010-08-26T00:29:24Z 少し前にお話していた、電気関係のトラブルがようやく 落ち着きそうです。 どのよう... 吉成 yoshinari 少し前にお話していた、電気関係のトラブルがようやく 落ち着きそうです。 どのようなトラブルだったかというと、 「エアコンのコンセントから火が出た。何とかしろ！」 というもの。 今までいろいろなトラブルを経験してきましたが、入居者 さんから突然怒鳴って電話がかかってくるとあせってしま いますよね。（＞＜） しかも、入居者さんも興奮していますし、こちらもそれが 初めてのケースのトラブルだったりすると、余計に焦りま す。 まずは、入居者さんを落ち着かせて、折り返し電話する旨 伝えてからがスタートです。 あいにくこの電気トラブルが起こったのが土曜日でしたので、 対応業者さんを探せるかどうかも心配でした。 何故だか分からないのですが、設備の故障トラブルって、 土日に集中するんですよね。 エアコンしかり、給湯器しかり。 土日というのは、ただでさえ、仲介会社さんからの問い合わせ などで電話対応に追われるものなのに、やっかいなトラブルは 決まって土日に起こります。 やっかいなのは、土日だと、対応できる業者さんの数がぐっと 少なくなることです。 また、対応できる業者さんでも、既に他の予定でいっぱいの 可能性も高くなります。 今回は、まずは東京電力に問い合わせ、漏電の可能性がないか どうかも含め、チェックしてもらえるかを打診してみました。 すると、東京電力が無料で訪問、現地確認してくれるという ではないですか。（＾＾ もちろん、修理などが必要になった場合は費用がかかるのは 当然として、一次対応してもらえるというのはそれだけで 価値のあることです。 なぜなら、訪問して現地確認するだけでも、入居者さんの気持 ちが落ち着く場合があるからです。 さらに、今回の場合、言葉は悪いですが、うまい具合に時間稼ぎ になりました。 訪問時間などの調整だけして、次は、思い当たる対応業者さん に連絡です。 すると、休みの日だったにもかかわらず、もし東京電力で対応 できなかった場合、職人さんを派遣してもらえるということで した。 ここまでくると、最悪の事態は免れます。 あとは、東京電力からの報告待ち。うまくいけば、何事もなく 解決となる場合もあります。入居者さんの、何のことはない、 単純な勘違い、というようなケースもよくあるのですね。 ところが、そうはうまくはいきません。訪問後、東京電力 から、電話が入り、 東京電力：「どうやら、電気配線もしくは、エアコン側に問題 がありそうです。漏電はしていません。応急処置だけはしました。 でも、エアコンは使えない状況ですので、修繕業者さんを手配 した方がよいですよ。」 とのこと。 「言われなくてもそんなの分かってますわ！」と言いたい気持ち を抑えて、でも、一次対応してくれたことに感謝感謝です。 結局職人さんに急行してもらい、コンセントを取り替える ことで、その場は一端おさまったのですが、とにかく、エアコン をすぐに使えるようにした、という程度のものだったので、原因 までは究明できないまま様子見ということでその日は終了。 ところが・・・。 さっそく次の日の朝に入居者さんから電話がまたかかってきま した。 「エアコンのコンセントが発熱してるよ。早くきてー。」 今度は、電気業者さんに訪問してもらい、時間をとって配線から コンセント、エアコンまで隅々まで調査してもらいました。 結果は、老朽化したエアコンが原因。１９９２年製ということ なので、そりゃ壊れるわな、という感じです。 配線に異常なかったのが、せめてもの救いでした。 結局、エアコンが設備としてついている部屋でしたので、エアコンを 新調してあげることで入居者も満足するという結果となりました。 でも、ここで終わってしまっては、この苦労を活かせない ということで、すぐに次のアクションを起こします。 他の入居者さん全世帯に、エアコン点検の通知を行いました。 この真夏の暑いときにまたエアコントラブルが起こっては大変で すし、他の部屋にも同じ製造年のエアコンがついていることが 予想されますので、トラブルの芽を事前に摘み取っておこうという 算段です。 ある入居者からは、 「今回の大家さんは、そんなことまでしてくれるの？親 切だね〜。」 などという感想までいただき、面倒だったのですが、この ような案内をしてよかったと思います。 今回の事例から、また、いろいろなことが学べました。 ・緊急性を要するトラブルに対応できそうな業者さんを あらかじめ携帯電話に登録しておくこと。 ・すぐに一次対応してくれる業者さんを見つけておくこと。 ・トラブルが起きる前に、予防策を打っておくこと。（夏の エアコン点検、冬の給湯器点検など。） ・住んでいて不具合がないかの定期的なアンケート調査を すること。 トラブルをうまく解決できれば、きっとそれは入居満足度 をＵＰすることにつながります。 でも、それはトラブルを前向きに考え、真摯に対応すること で生まれるものだと思います。 しかし、トラブルが一つ解決するたび、このホッとする感覚 はめっちゃくちゃうれしいな・・・（＾＾ ★トラブルもきっと解決できるはず。落ち着いて、前向きに 対応してチャンスに変えてしまおう！ 今回はトラブル対応についてお話しました。 何かの参考にしていただければ幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。 芳香剤を「石鹸」変えてみました！ tag:www.11owner.com,2010://1.108 2010-08-11T00:17:32Z 2010-08-11T00:18:27Z 「空室に芳香剤をおくと良い」ということも大家さんの 間では一般的になってきました... 吉成 yoshinari 「空室に芳香剤をおくと良い」ということも大家さんの 間では一般的になってきました。 （そうはいっても、実際の入居募集の現場ではまだまだ そのような空室対策グッズなどは設置されていないお部屋 がほとんどですが。） でも、私は、個人的に市販の芳香剤の香りは好きではあり ません。 確かにホームセンターにいけば、いろいろな種類の芳香剤 があります。 ラベンダーの香りから、ミントの香りなど、本当に様々な 香りがありますが、どうしても好きになれません。 （前に何かの雑誌で、芳香剤の香り自体が身体にとって 有害だ？みたいなことが書かれていて、その影響を受けて いるだけかもしれませんが。） 微香性などもありますが、それでも私には匂いがキツく感じ てしまうのですね。 無香性のものもありますが、それだと何だか味気ない・・・。 そうはいっても、何もしないとあの空室独特の匂いが部屋に 漂ってしまうので、仕方なく芳香剤を使っていました。 でも、最近私は、自分の物件には、芳香剤の代わりに「石鹸」 を空室に置いています。 個人的に、「LUSH」というお店の石鹸が好きで使っているので すが、これが石鹸としてはもちろん、お部屋の香りづけになか なか使えるのです。 LUSHというと、よく駅などに入ってて、店員さんが猛烈な営業 をしてくるあのお店です。 個人差があるかもしれませんが、ここで扱われてる石鹸の香り、 個人的には大好きです。 種類も豊富なのですが、何といっても、私の一押しは、 「みつばちマーチ」という名前の石鹸。 甘酸っぱい香りで最高です。 自宅で一部カビ臭い収納部分があったのですが、このような 石鹸類を置くようになってからはカビ臭さはなくなりました。 自宅で使えるならばと、今度はこれを空室に芳香剤の代わりに おくようにしてみたのですが、これがなかなかのヒット。 今のところ新しく入居された方々からの反応も良好です。 いろいろな空室対策本などもあって、いろいろなノウハウが 書かれていると思います。 その中で紹介されているリフォーム例がPOP類をはじめは マネしていくのは良いと思います。 でも、一通り試してみたら、自分なりのアレンジを加えて いかなければなりません。 しかも、楽しんでアレンジして空室対策できれば最高ですよね！ 私はこの数カ月、石鹸の他、スリッパスタンドとスリッパにも凝 ってみました。 奥さんに、 「空室が決まったら自宅で使おうね。」 と言ってスリッパスタンドやスリッパ、石鹸を買って空室に セットし、入居が決まってから自宅で使ってますので、コスト はゼロと言えばゼロです・・・（＾＾。 夏場は確かに単身者用のお部屋などは決まりにくかったり するとは思いますが、そんな時期だからこそ、あなただけ のツールにこだわってみてもよいのかもしれませんね。 ★基本を大事にして、あなただけのアレンジを加えてみよう。 それが楽しめるようになると満室が呼び寄せられるかも！？ 今回は空室にお気に入りのツールを導入することについて お話いたしました。 何かの参考にしていただければ幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。 連帯保証人なりすまし事件！？ tag:www.11owner.com,2010://1.107 2010-08-05T00:10:58Z 2010-08-05T00:13:41Z ５月に購入した物件、先月で満室になったので、ようやく これで落ち着くかと思ってい... 吉成 yoshinari ５月に購入した物件、先月で満室になったので、ようやく これで落ち着くかと思っていたのですが、今度はトラブルが 次から次へと起こってきます。 具体的には、 ・家賃滞納 ・設備故障 ・騒音問題 などなど。。。 設備故障は、具体的には、 「エアコンコンセントから火花が飛び散ったぞ、何とかしろ！」 というもの。急遽電気業者さんに対応いただいたのですが、 まだ完全には解決できてません。 ただ、話としては、大家さんであれば知っておいた方が良い内容 ですので、また機会を改めてお話させていただこうと思います。 さて、今回ご紹介するのは、家賃滞納に関するお話。具体的には、 当該物件で、なんと「連帯保証人のなりすまし事件」が起きた のでした。 問題の入居者さんは、例の「ネットカフェ難民」さん。 （ネットカフェ難民さんとのいきさつについてはバックナンバーを お読みくださいね。） 初期費用を分割払いにしてあげたり、フリーレントにしてあげ たりしていろいろと応援してたのですが、あっさりと約束反故。 いきなり滞納になってしまっていたのでした。もちろん連絡は 密にしていたのですが、早めに連帯保証人さんである親御さん に連絡をとっておいた方がいいと思い、お手紙したことから 事件？の全容が発覚します。 親御さんにお手紙した内容は、 ・ご子息の家賃支払いが難しくなってきているように見受けられる こと。 ・具体的な滞納額 ・○○のようなスケジュールでの入金をご子息にお願いしていること。 ・万が一の場合には、親御さんとして援助してあげてほしいこと。 といいったものです。 親御さんであるお母様とは、入居前に一度お電話でお話をさせて いただいておりました。 ２、３日後、その親御さんから私の携帯までお電話が入ります。 親御さん：「あのー、谷本さんですか？あなたから突然お手紙が きたんだけど、何のことかさっぱり分からないし、そもそも 連帯保証人になんてなってないんだけど？」 私：「えー、だって入居前にお話したじゃないですか。」 親御さん：「いえ、今お話するのが初めてですけど。」 それから親御さんと話て分かったのですが、どうやら、問題の入居者 さん、自分の彼女さんを使って「なりすまし」を行ったのでした。 確かに、私がお電話したのは、母親と名乗る方の携帯電話。 電話で話してみると、非常に若い声だったので、 私：「お母さん、ものすっごく声が若くありません？」 彼女さん：「えっ、そんなこと言われるとうれしくなるなじゃいですか。」 なんて談笑したのを覚えています。。。う〜む。（T T；） 思い返してみると、その他にもおかしなことがいろいろとあり ました。 ・連絡先が自宅番号ではなく、携帯電話であること ⇒確かに固定電話をひいていない家庭も最近ではあるわな、と 勝手に信じこんでしまっていた。 ・保証人が父親ではなく、母親であること ⇒事情によって父親とは別居している、という話を信じてしまった。 ・保証人の勤務先が分かる書類が提出なかったこと ⇒入居まで時間がなかったので、勤務先だけ教えてもらって いたが、在籍確認まではしていなかった。 ・保証人の印鑑登録証明書の提出があったので、問題なしと 判断してしまった。 ⇒息子という立場を利用して、代理か何かで印鑑証明書を 取得してきたらしい。 もちろん、入居審査では、契約者本人の勤務先在籍確認など は行ったのですが、保証人の在籍確認までは正直手が回って いなかったのですね。 反省したのですが、時すでに遅し。（＞＜） 最終的には、先日家賃の入金をいただけ、滞納額も残りあと少し にはなりました。 また、ネットカフェ難民さんにも、 「これは犯罪ですよ。まずは親御さんに事情を説明し、了承を 得てください。」 ときつく説明し、親御さんと話す機会を作っていただきました。 ネットカフェ難民さんも今回ばかりはかなり反省している模様。 まだまだどうなるか分かりませんが、引き続き見守ってみようと 思います。 しかし、入居審査、厳しくしてもここまでやれば大丈夫、という のはないですね。。。（＾＾； ★入居審査は甘くみず、基本に立ち戻って行おう。契約者だけで はなく、保証人の意思確認や在籍確認も絶対必要。 今回は家賃滞納、特に、入居審査についての私の失敗をお話 いたしました。 何かの参考にしていただければ幸いです。 それではまた、次回「賃貸管理の現場から」をお楽しみに〜。 知っておくと思わぬ助っ人になる「マイナー」ローン！？ tag:www.11owner.com,2010://1.106 2010-07-27T02:49:22Z 2010-07-27T02:50:12Z 少し前にリフォーム資金調達法でお話した内容について、けっこう な反響がありました... 吉成 yoshinari 少し前にリフォーム資金調達法でお話した内容について、けっこう な反響がありましたので、今回も資金調達法の続編をお話したいと 思います。 今回アタックしてみたのは、Googleで「不動産担保ローン」と 検索して、でてきた会社に片っ端からローン打診していく、と いうアナログな方法です。 「おいおい、そんなやり方で大丈夫かよ。」 という声が聞こえてきそうですが、案の定、携帯電話に怪しい会社 からちょっと名のしれた会社までガンガン電話がかかってきます。 （＞＜） ローン打診の材料に使ったのは、たまたま話があがってきた、 築浅中古戸建。 市街化調整区域にあるため、普通の銀行ではなかなか融資 がおりないということで、売主が早期現金化のために、安く 売り急いでいるという物件です。 調整区域といっても、実は、なかなか便利なところにあって、 周りの相場から考えても利回り１５％はいきそうな感じでした。 （周りの調整区域も徐々に市街化区域になってきてて、その点 もプラス評価。さらに、平成築でもあってか、室内も畳表替え ぐらいで済みそうで好感触。） 私は今年５月に融資を受けていますし、また、その時に かなり融資付に苦労したので、今回は普通の融資じゃ無理 だろうなと踏んでの「マイナー」ローン打診です。 もともと興味本位で、また、いい条件で融資がでればラッキー ぐらいの勢いで打診していったのですが、そのうち、２社 の営業担当者が、 「融資出せるかもしれません。」 と言ってきました。 融資審査中なので、具体的会社名は伏せますが、一般論から すると、物件購入には使えないような金融機関です。 メリットは、「審査が非常に早く、イレギュラーな状況でも 融資を受けられる可能性がある」こと。 なぜ、一般論で物件購入には使えないかというと、理由は ただ一つ、 「金利がバカ高いから」 です。 不動産投資で使う融資なら、金利はどんなに高くても4％台では 抑えたいところですよね。 ところが、今回打診していったところは、みな金利５％台スタート。 こちらは、 「高っかい金利やな〜。」 と思ってるのに、先方は、 「これぐらいの金利で借りれるなら安いでしょ。」 ばりの勢いです・・・（＾＾； 「じゃー、何でそんな金利が高いところからお金借りてまで 物件買うのさ？」 と言われそうですが、ちゃーんと私なりの考えがあるのです。 考えたことは、 １．額が少額なので、金利が高くても自分の中では何とかなる レベル（と感じられる。）。 ２．明らかに月額見込家賃＞月額ローン返済額となる。 ３．家賃収入と余剰資金で繰上返済してしまえば、新たな 担保物件を作り出せる。 ４．３の「新たな担保物件作り」と考えれば、極端な話、今回 の物件では最悪収支がトントンでもローン返済が進むことで 資産が増えていくと考えられる。 というもの。まあ、これを言い出したら、どんな物件購入でも 当てはまりそうなのですが、なかなか実行できないのが現実 ですよね。 早期繰上返済できるケースなんて、めったにでてこないと思い ますし。。。 さらに、このようなローンの使い方を知っておくと、 いざというときに思わぬ助け舟になる可能性もあります。 ・あとたった数百万円の差で欲しい物件に手が届かなかった・・・ ・審査を待っている間に他者に買われてしまった・・・ ・担保価値はあるのに、自己属性の問題で融資金額が足りない・・・ などといった場合に活用できるかもしれませんね。 ３ヶ月ほど前に、これから不動産投資をはじめたい、という方 のご相談を受けました。 その方は、 「今、不動産投資本なんかでかなり物件を持つ大家さんがよく 紹介されてますよね。どうやれば、そんな風に物件を増やし続け られるのか分からない。コツみたいなものはあるのでしょうか。」 と話されました。これに対しては、 「テクニック的なことよりも、何よりもまずは、どんなことをして でも資金調達してやる！と言う気持ちを持てるかどうかだと思います。」 とお答えしたのを覚えています。 どのようなローンがいいのか悪いのかは、そのローンを使う人の 考え方によって、変わると思います。 ★金利の高低だけに目を奪われず、「目的」に照らしてローン を考えてみよう！思わぬ助っ人を見つけられるかも！？ 今回は資金調達法の続編について書かせていただきました。 何かの参考にしていただけましたら幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに！ 家賃交渉分は寄付したものと考える！？ tag:www.11owner.com,2010://1.105 2010-07-20T07:09:41Z 2010-07-20T07:10:35Z 個人で運営している物件が無事に満室になりました。 ５月末に購入したアパートが空室... 吉成 yoshinari 個人で運営している物件が無事に満室になりました。 ５月末に購入したアパートが空室３室、以前から保有している 物件の空室が１室、計４室の空室を抱えていたのですが、無事 満室となり、ほっとしてます。 あまりにうれしかったので、思わず自宅で祝杯をあげてしま いました。 全体戸数として多くないのにこれだけの空室を抱えてると、 ローン返済が怖くて怖くて。 それだけにめっちゃくちゃうれしかったのです。（＾＾ 空室４室のうち、２部屋はフルリノベーション。家賃は現状から かなりＵＰできそうだったのですが、そのまま据え置きとしま した。 結果としてリフォーム後１週間で満室となってしまったのです が、これはこれでよかったんじゃないかなと思っています。 というのも、２組の入居契約のうち、１組はこれから離婚される お母さん。 子供も引き取るというお話で、入居審査上の属性は一般的に よくない、と判断される方でした。 本当は、その後も内見などあったので、他の方を受け入れようと 思えばできたかもしれなかったのですが、一番に申込いただけ、 また、お会いしてお話してみると非常にしっかりとした方だった ので、ご入居いただくことにしたのです。 家賃は高くはできなかったけれど、このご家族を応援したい 気持ちがすごく強くなってしまって、ある意味、これも社会 貢献なのかな、と思いました。 家賃数千円は、この親子に還元してあげることで、人助けした ことになるのかなと。 これ以外でも、単純に家賃交渉が入って、３０００円ぐらい 家賃が下がることもあるのですが、私は今まで全て受け入れて きました。 不動産取引はご縁、３０００円ぐらいなら、すぐに契約して もらった方が得だと考えているのと、この３０００円 でその入居者を少しでも助けてあげられるなら、これは一種の 社会に対する「寄付」なんじゃないかなと思うのです。 （もっとも、その３０００円を有意義なことに使ってもらえれ ば、ということになるのかもしれませんが。。。） 家賃交渉されて、いやいや受け入れて、気持ちの中で、 「ちくしょー、空室という弱みにつけこみやがって・・・。」 と負の気持ちでいるのと、 「いいよいいよ、それぐらい。これから継続的に家賃入って くるしね。むしろ、入居してくれてありがとう。」 とポジティブに考えて、さらに、毎月数千円の寄付をしてると 思えば、気持ちの上でもゆったりとしたアパート経営ができる ように思います。（＊＾＾＊） 空室をリフォームすることで、リフォーム会社は売上があがって にこにこ笑顔。 大家さんは満室になって、家賃収入が発生してにこにこ笑顔。 入居者さんは安くキレイな部屋に住めてにこにこ笑顔。 おお、大家業って改めて考えると、社会的意義の大きい仕事かも しれませんね。 ★家賃減額分をどう捉えるか？考え方次第であなたのアパート 経営に精神的ゆとりが生まれるかもしれません！ 今回は家賃の考え方について書かせていただきました。 何かの参考にしていただけましたら幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに！ フロアタイルの活用 tag:www.11owner.com,2010://1.104 2010-07-13T07:20:32Z 2010-07-13T07:21:16Z 最近新築の企画、中古物件のリフォームに「フロアタイル」 をフル活用しています。 ... 吉成 yoshinari 最近新築の企画、中古物件のリフォームに「フロアタイル」 をフル活用しています。 「今さらフロアタイル？そんなもの当然知ってますよ。」 とおっしゃるかもしれませんね。 でも、私が使っているのは、 「置き敷きフロアタイル」 と言われているもの。 そのままですが、「床に置いて敷く」だけで、さも、フローリング のようになってしまうタイルです。 通常、リフォームで使うフロアタイルは、それなりの施工方法を 必要とします。（糊塗り、圧着など） ということは、施工する職人さんの手間がかかり、工事代金が かかってしまう、ということです。 また、しっかりと施工されているのは良いのですが、一度貼りつけて しまうと次回リフォームが必要になったときに、また張替え費用が かかってしまいます。 そんなデメリットを一気に解決してしまうのが、この置いて敷く だけのフロアタイル。 カッターでカッティングして、本当にそのまま置くだけで施工でき るのです。 当然短時間で工事が終わりますので、職人さんの人工を抑えること ができます。 糊やクギなどを必要としないので、工期そのものが短縮できるのが 大きいですね。 あまりに簡単に施工できるというので、私も自宅の玄関たたきなど をＤＩＹしてみたのですが、けっこうスムーズに完成できました。 さらに、もともと店舗にも使われているタイルなので、その耐久性 はお墨付き。 にもかかわらず、仮に傷ついたとしてもその部分だけ「敷き代えられ る」ので、まさに賃貸のための部材といえるのですね。 もちろん、ペット対応住宅の企画・リフォームにはうってつけです。 ですので、当社では、オーナーさんの希望により、新築の企画にも このフロアタイルを採用しています。 さらに、このフロアタイル、色目・柄が本当に豊富。一通りのフロア 色はあるのですが、中でも個人的に気に入ってるのが、アンティーク 調のフロアタイル。 ↓　　↓　　↓ http://blog.livedoor.jp/tanishin/archives/cat_50032028.html 先日もアンティーク調のフロアタイルでリフォームしたのですが、 募集図面でも「アンティーク調の〜」と書けて、ウリが一つ増える 感じでうれしいです。（＾＾ 和室から洋室へのリフォームなどでも、かなりコストを抑えてリフォーム できますし、また、非常に薄いので自然に上貼り（上置き？）できます。 ぜひフロアタイルもローコストでできる施工方法としてご活用くださ いね。 ★ローコスト＆工期短い＆丈夫＆廃材でないのでエコ、といいこと ずくめのフロアタイルは使い方次第で強力な味方になります！ 今回はフロアタイルについて書かせていただきました。 何かの参考にしていただけましたら幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに！ リフォーム資金の調達方法 tag:www.11owner.com,2010://1.103 2010-07-09T02:24:41Z 2010-07-09T02:28:20Z ５月に購入した物件や、最近空室になった部屋などを、 このところ立て続けにリフォー... 吉成 yoshinari ５月に購入した物件や、最近空室になった部屋などを、 このところ立て続けにリフォームしています。 単なる原状回復工事にとどめず、この機会にと奮発して リフォームしてるのですが、資金がどんどんなくなって いってしまいますね。 家賃を上げることを期待してリフォームするのではなく、 一日でも早く空室が決まるようにとフルリフォーム。 ２〜３ヶ月空けておくよりも、できるだけ他の部屋と 差別化できるようなリフォームをして仲介営業マンが 入居を決めやすいと感じてもらえるようにお膳立てを するのが大家の役目だと考えています。 とはいえ、やはり現金がなくなるのは痛い・・・（T_T） ・・・ということで、今年も行ってきました、日本政策金融 公庫。 去年はここからうまく融資を引き出せ、かなりの低金利＆ 固定金利だったので、今年も再チャレンジしてみたのです。 銀行のリフォームローンは金利も高く、最近はなかなか金額 もでないのが実情かと思うのですが、意外に日本政策金融 公庫が昨年、けっこうな金額を融資してくれました。 しかーし、初回の面談後、１０日ほどして今回は融資がＮＧだ と回答がきてしまいました。。。（＞＜） 確かに、面談時、痛いところをいろいろツッコまれたのですね。 実は提出していた昨年度分の修繕費と資産計上している減価償却 費に問題がある、と面談当日指摘されました。 「あれ？融資を当行からさせていただいたこの部分が資産計上 されていて、その他の修繕費が○○円だとすると、どうもこの 差額が申告されていませんね。 融資可否は上司とも相談してからご連絡いたしますが、これは 明らかにマイナスポイントですね・・・。 また、いろいろと経費計上されていますが、確かに利回りは よくて運営問題なさそうですが、このような経費があると 融資面では厳しく見ざるをえません。」 とかなりストレートに言われたのを覚えています。この瞬間、 「ああ、なんだか今回はダメっぽいな。」 と直感していました。 ですので、融資ＮＧの回答がきても、やっぱりなといった感じ です。 昨年はそうでもなかったのですが、担当者の鋭さなどでもかなり 融資可否が変わってくるように思います。 でも、その前に、今回は確定申告、ミスってしまったのが最大の 敗因ですかね。（＞＜） 節税も大事ですが、でも、資産拡大を狙う場合、確定申告書を よく見せる必要性は高いな、ということを再確認した一件です。 とはいえ、日本政策金融公庫へは一度は申し込んでみることを オススメします。 静かな面談会場に数組の会社経営者が担当者と必死になって 融資を引っ張り出そうと悪戦苦闘しているのを目にできます。 「ああ、融資引き出すのってこんな泥臭いものなんだな。」 というのが実感できる現場かもしれませんよ。（＾＾ 「この商品は絶対売れるから、どうしても設備投資必要なん ですよー。だから○○万円貸して、ね。」 なんて訴えかけてるのに比べれば、アパートのリフォーム資金 に融資するのがずっと安全なのに、とも思ってしまいました。 とはいえ、嘆いてても仕方ないのですが、最近はこの前もご紹介 したリースをフル活用しています。 活用というよりもリースに助けられてリフォームしている、と いう感じ。 リースを使ったリフォームのメリットは、 ・事前審査が早い ・ローンではなく、リースなので、全額経費になる ・支払うのは金利ではなく、リース料で変動しない ・与信を傷つけない というものです。 もし現金がなかったり、ローンが組めなくてリフォーム ができない、というような状況にあるのでしたら、リース を選択肢の中に加えてみるとおもしろいかもしれませんね。 ★仲介営業マンが決めやすい状況を作ってあげるのは 家主の務め。これができないと仲介会社からどんどん 見放されていってしまいます。 今回はリフォーム資金の調達方法について書かせていただき ました。 何かの参考にしていただけましたら幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに！ 滞納保証審査でみすみす「機会損失」してませんか？ tag:www.11owner.com,2010://1.102 2010-06-21T11:00:23Z 2010-06-21T11:01:17Z ここ最近、gaijinpotという外国人入居募集サイトに登録し、 外国人入居に積... 吉成 yoshinari ここ最近、gaijinpotという外国人入居募集サイトに登録し、 外国人入居に積極的に取り組んでいます。 今までは無料登録サイトで外国人の入居募集をしていたので すが、gaijinpotというのは有料のサイトです。 さすが有料のサイトだけあって、無料サイトに比べ、かなり の反応があります。 しかしながら問題点が。。。 それは、無料サイトと比べ、問い合わせの英語レベルが破格に 高いことです。 無料で入居募集できるようなサイトだと、日本人も混じって いるためか、片言や簡単な英語で対応できていたのですが、 このgaijinpotからの問い合わせは、容赦なくネイティブイング リッシュでくるのです。 以前は英会話スクールの先生が問い合わせしてきてくれ、私 にも分かりやすいゆっくりな英語で話しかけてくれることが ほとんどだったのですが、それが、弾丸のようなマシンガン イングリッシュで話しかけてくるのですね。 残念ながら理解度は２０％程度といったところでしょうか・・・。 私が過去受けたTOIECは恥ずかしながら４００点代のレベル。 Ｅメールでの英文対応もかなりの時間かかります。 でも、空室を紹介するのに最低限の言葉をおさえておくことで 何とか入居案内できるようになりました。 家賃　⇒　house rent 毎月　⇒　per month クリーニング代　⇒　Cleaning fee 仲介手数料　⇒　Agent fee 火災保険料　⇒　Fire insurance premium 保証料　⇒　Guarantee charge 保証人　⇒　guarantor 契約　⇒　Contract という単語と費用が英語で伝えられれば、何とかなるような 気がしています。 あわせて、Ｅメール対応では、exciteの翻訳ページ （http://www.excite.co.jp/world/english/）をフル活用 して何とか対応しています。 先日案内した方は、テンプル大学に留学してきたアメリカ人で、 おそらく入居になりそうな雰囲気です。（＾＾ でも、今回、「クリーニング代」「保証人」「保証会社」の言葉 と概念を説明するのに相当苦労しました。 アメリカ人の彼からは、下記のようなことを何度も聞かれたのです。 「I had a question about the fees. I would like to know what these fees are for. Guarantee charge(if you have no guarantor ) I would like to know what each is for and why.」 要は、保証料ってなんなのさ？という質問です。 彼からしてみると、そもそも保証人という概念が理解できなかった のですね。 「保証人というのは、あなたが万が一滞納して支払いができないとき などにあなたの代わりに家賃支払いをする義務のある人です。」 「通常は両親やご兄弟が保証人になります。」 ということをなんとか英語で説明したのですが、それでも解せない ようでした。（単に私の英語力がなかっただけかもしれませんが・・・） 彼曰く、 「僕の両親も兄弟もアメリカに住んでるし、だいいち、アメリカでは 部屋借りるときにそんなことする必要ないよ。どうして日本はそんな ことするの？」 というのですね。 文化的背景が違う場合、説明が本当に難しいと感じた瞬間でした。 何気なく保証会社を審査条件にしてたりもしますが、入居者 獲得が厳しいこのご時世、この保証についても考えなおしてみないと も日々思っています。 このような留学生の場合、お金にある程度余裕がないと留学すら できませんし、また、大学の連絡先が分かっているので、もしもの ときも容易に連絡がつけられる可能性が高いです。 （余談ですが、先日は某石油大国からの留学生を受け入れました。国費 留学生で学生なのに、年収が１０００万円弱ありました（ーoー；　） 属性がある程度信用のできる方でしたら、保証会社を安易に使って しまう前に、例えば、下記２つの方法も検討の価値があると思います。 １．保証人を必要としない代わりに、保証料という名目で課金する。 店舗物件などのように保証会社に支払ってしまうのではなく、礼金の類 の売上にしてしまう。 ２．保証料を課金することなく、お金をとらず、入居のハードルを 下げてしまう。 言ってしまえば、何ら特別な方法でもなんでもないことなのですが、 ただでさえ入居者獲得が厳しいのに、保証料という名目でオーナーさん 自ら初期費用のハードルをあげてしまって悪循環になっているケース があるのです。 当社管理物件のケースでは、外国人留学生の滞納率は本当に低い です。 滞納率が低いことが分かっているにもかかわらず、保証会社の利用 を絶対条件にすることで、 ・部屋探しの対象からはずされてしまう ・審査落ちして入居を断ってしまう などが現場で起こっているとしたら、非常にもったいない話ですよね。 さらに、仮に保証審査に合格し、入居となったとしても、その保証料 は一円もオーナーの売上にはならず、保証会社の売上になってしまう だけですよね。 となると、オーナーさんは本来儲けにできたかもしれない部分のお金 までも失っているのと同じことになります。 もちろん、保証会社がついてれば安心ですよ。管理担当者としても 保証会社利用を必須にして、保証審査不合格の場合にバッタバッタ と入居を断っていけばこんなに楽なことはないです。 でも、それはオーナーさんにとっての利益にはなりません。かえって デメリットが大きい方法と思います。 アメリカ人の彼から質問されることで、入居審査や滞納保証について 考えてみるいい機会になりました。（＾＾ ★滞納保証審査でみすみす「機会損失」してません？相手をみて入居 審査するのが絶対必要です！ 今回は外国人入居と滞納保証審査について書かせていただきました。 何かの参考にしていただけましたら幸いです。 それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに！ 地域で客付しやすい物件として認知してもらう tag:www.11owner.com,2010://1.101 2010-06-15T23:40:51Z 2010-06-15T23:43:08Z 築２０数年、３点式ユニットバス、居室面積１５平米・・・。 先週まで空室２つ、おま... 吉成 yoshinari 築２０数年、３点式ユニットバス、居室面積１５平米・・・。 先週まで空室２つ、おまけに、追加で退去がでて原状回復工事待ち だったアパートが今週で満室となりました。 原状回復工事待ちのお部屋は内見せずに、写真と動画だけで成約。 「ほんまかいな？」 と言われそうですが、本当の話です。 家賃を下げたかと言えば、そうでもなく、現状維持で高い家賃 をキープできています。 スタッフ一同、 「あの物件、完全に地域の不動産業者から客付けしやすいアパート として認知されたね。」 とほくほく顔で週明けのミーティングを行いました。（＾＾ 空室対策っていろいろやるべきことがあると思います。 ・掃除してキレイな状態に保つ ・リフォームして競争力のある仕様にする ・花を植える ・ＰＯＰをつける ・家賃を妥当なラインに設定する ・初期費用を低くする ・家具家電付きにする ・募集図面を工夫する ・動画を公開する ・偏見で判断せず、まずは広く問い合わせを受ける ・モデルルーム化する などなど。 でも、こういうのって、もう最低限のことなのだと思うのですね。 内見者が、「ここに住んでみたい！」と思ってもらえる状態に しておくことは成約してもらうための前提条件。 その部屋に見学者を連れてきてくれる仲介会社営業マンに、どうやっ たら優先的に紹介してもらえるのかを考えるのも次に大切な要素。 さらに、その仲介会社と良好な関係を保ってくれるよう管理会社に 働きかけるのも大事なところですよね。 一つ一つできることをじっくりと着実に行っていくこと。 そうすれば、地域で優先的に紹介される物件に育っていくはずです。 地域に定着するまで時間がかかると思います。 でも、不思議なことに、いったん定着してしまうと、たとえ空室に なっても満室に回復し、その状態をキープできる期間が長くなります。 はっきり言って、どうやったら満室になるかなんて分かりません。 でも、分かるのは、満室にならなそうな理由を一つ一つ潰していけ ば、何もしないよりは満室へ少しずつ近づいていく、ということ。 事務的に空室対策を行うのではなく、 ・なぜこれを行うのか？ ・どうやったら気持ちよく人が動いてくれるのか？ ・他にできる＋αはもうないか？ を考えて、各オーナー様と賃貸管理を進めていきたいなと夏の お中元を発送する仲介会社さんをリストアップしながら思いました。 ★満室になる明確な理由なんて分からない。できることは考え付く限り の方法を一つ一つ行っていくことのみ！「他にできることはないか？」 をもう一度考えてみよう。 今回は入居募集についてふと思ったことをつれづれと書かせていた だきました。 また来週からアパート経営に役立つ情報をお送りしていきたいと 思います！ それではまた次回、「賃貸管理の現場から」をお楽しみに！ ネットカフェ難民受け入れました。。。 tag:www.11owner.com,2010://1.100 2010-06-07T06:38:53Z 2010-06-07T06:40:55Z 先日門戸を思いっきり広げて入居募集してみる、という お話をさせていただきましたが... 吉成 yoshinari 先日門戸を思いっきり広げて入居募集してみる、という お話をさせていただきましたが、１週間で、ちらほらいろ いろな問い合わせを受けました。 家賃交渉や初期費用の交渉はもちろんのこと、 「生活保護者や外国人ＯＫですか？」 といったような照会です。 もちろん、どの問い合わせにも、 「まず申込ください。基本的に余程おかしいという方でない 限り、受け入れますから。」 とこたえています。 この機会に、 「あの大家さんだったらこのような方でも相談できるかも？」 という雰囲気を作ってしまえればベストです。 でも、中には返答に困った問い合わせもありました。 「生活保護の方なのですが、実は先ほど生活保護決定通知書を お持ちになられて、その生活保護決定理由というのが・・・。」 内容を聞いて一瞬絶句。（ちょっとここでは書けない内容ですので、 それはまた何か別の機会にでも。。。） 取り急ぎ、 「まずは、その方の人となりを見てみたいので、ご入居の意思 あるようでしたらまずは直接会わせてください。」 と伝えました。 今週末もどんな問い合わせがくるか、今から楽しみです。 でも、本当に空室早く埋まってほしい。。。 それとは別に、先週末、おもしろい問い合わせがあり、１件、 入居契約に至りました。 何がおもしろかったかというと、実は今回入居いただけた方、 俗に言う、「ネットカフェ難民」だったのです。 私は個人的にアパートのＨＰを作っていたり、また、部屋の 画像をＷｅｂ上からも見れるようにして公開しています。 空室がでると、空室情報とそのＷｅｂアドレスなどをインター ネット上の無料掲示版に書きこんで、直接入居者を見つけたり するのです。 今回たまたま公開していたページから自称ネットカフェ難民のＨさん が私に直接問い合わせしてきてくれたのでした。 個人でゲストハウスを運営している関係で、このような方法を 使っていたのですが、案外この方法、ゲストハウスやルームシェア としての募集だけではなく、通常の賃貸の場合にも使えます。 ここ３年ぐらいこの方法を使ってますが、トータル９名の方に 実際にご入居いただきました。 ただし、もちろんメインは仲介会社さんからの入居で、あくまで 補完的な位置づけです。 話は戻って、このネットカフェ難民のＨさん、この１ヶ月ずっと ネットカフェで暮らしていたそうです。 なんでも、友人とルームシェアしてたらしいのですが、突然 友人の都合でシェア解約となり、ネットカフェ生活に至った模様 です。 肝心の生活費ですが、ネットカフェで毎日２０００円〜３０００円 使っていたらしく、どう考えても普通の賃貸に住んだ方が割安。 「不動産屋さんにいくと、初期費用が高くて、さらに、僕みたいに ネットカフェ難民です、と話すとまるで相手にしてくれないんです。。。」 確かに、仲介手数料や敷金が一時金で払えず、住民票も出せないという ことになると、どこの不動産会社さんも敬遠するはずです。変な 入居者を客付してくる会社、という悪いレッテルを大家さん側にはら れたくない、というのも大きいと思います。 そこで、 ・６月分はこれからの家賃に上乗せして分割払い ・火災保険料だけは支払う ・前払クリーニング代は７月に入ってから支払う という条件でその日からご入居いただくことにしたのです。 親御さんが物件所在地から３０分ぐらいのところに住んでいて、直接 連帯保証の意思確認もとれ、 「ご迷惑をおかけしますが、息子をよろしくお願いします。」 というような確認もとれたのも入居ＯＫとした理由の一つです。 「実家が近いのだから、ご実家から通勤された方がいいのでは ないですか？」 とアドバイスしたところ、 「いえ、実は母親とけんかしていて、帰りたくないし、また、 独立して生活したいのです。」 とのこと。 結局無事に契約となり、その日のうちに入居されたのですが、 そのあとＨさんから、 「母親から電話があって、一日家に帰って事情説明してくることに なりました。おかげで仲直りできそうです。ありがとうございます！ 本当に感謝してます。」 という電話がありました。 う〜む、空室が決まって、また、家族の絆も復活させて、ネット カフェ難民生活から助けてあげて、けっこういいことしたかも！？ と思った一日でした。 参考までに、最近ネットカフェ難民がかなりの規模になっていること から、ここに着目して、ネットカフェ難民を積極的に仲介してうまく いっている不動産会社があると新聞で読んだことがあります。 ネットカフェからうまく空室に誘導して、社会復帰を援助してあげ られるようになったら大家としてとてもうれしいことかもしれませ んね！（＾＾ ★インターネットで物件情報を公開してみよう！ひょんなことから お部屋が決まることもあるかもしれない。 今回はインターネットを使った入居募集について私の体験談をご紹介 させていただきました。 何かの参考にしていただけましたら幸いです。 それでは次回「賃貸管理の現場から」をお楽しみに！ どんな交渉も受け入れます！？ tag:www.11owner.com,2010://1.99 2010-05-31T08:57:48Z 2010-05-31T09:02:07Z 前にお話していましたアパートの決済が無事に終わり ました。 決済自体は非常にスム... 吉成 yoshinari 前にお話していましたアパートの決済が無事に終わり ました。 決済自体は非常にスムーズ。 最後は売主さんに、 「また他の所有物件売りに出されるときは、是非私に 教えてくださいね！」 とご挨拶して別れました。 売主さんは、思ったより早く物件が売れたということで、 ニコニコ顔。 さらに、 「あなた物件をすぐに見に来て、すぐに買付いれてくれて、 さらに、丁寧な対応してくれたよね。取引はじめてから、 きっとうまくいくって思ってたよ。またね。」 といってくれました。 実はこの物件、不動産会社の社長さんのお父さまが所有 されていたもので、物件の案内や応対窓口をこの社長さん がされていたのです。 売買契約時にそのことが分かったのですが、そのときに 社長さんは、 「最近むちゃくちゃな価格交渉や買付申込が多くてね。 物件を見もしないのに買付をいれてきて、いきなり価格 交渉されたんじゃ、売る側としては腹立たしい限りだ よね。 最近そういうの多いよ。 特に今回の物件なんて、うちの父親の所有物件じゃない。 そりゃあんたも価格交渉してきたけど、でも、物件管理 の方法を認めてくれたり、横柄な態度をとることもなく 礼儀をもって対応してくれた。 だからいくつか買付申込入ってたうち、価格は２番目だった けどあなたに買ってもらおうと思ったんだよ。」 とおっしゃってくれました。 加藤ひろゆきさんの本に紹介されてたように、買付申込書 に思いの丈を書いて送ったのがよかったのかもしれませ ん。。。（＾＾ でも、不動産投資はいつも思うのですが、買ってからが ようやくのスタート。 しかもこの物件、既に空室が３室もあるのです。。。 そこで、今回はわりと利回りにも余裕があることと、短期売買も 考えていないので、今回仲介会社さんには、 ・外国人、高齢者、生活保護者どんな方でも広く受け入れる つもりです！ ・価格交渉も受け入れます。内見して家賃で交渉受けるようでし たら遠慮なく携帯鳴らしてください。うまく営業マンを応援 します！ ・「設備を新しくしてくれたら・・・」といった相談がきたら、 受け入れてください。契約前提でしたらすぐに工事段どりします！ といった形でアプローチしてみました。 とにかく間口を広げるイメージですね。 この土日では、さっそく仲介会社から、 「生活保護の方がきてるのですが、本当にいいんですか？」 といった問い合わせがあったので、 「大丈夫です。高齢者住宅財団の債務保証制度というのも 使えるようにしてるので、安心して部屋を進めてください！」 と仲介営業マンの背中を押しました。 また、今日は、 「本当に契約前提ならオフロ新しくしてくれるんですか？ これから内見案内いこうかと思うのですが。」 という問い合わせがあり、 「大丈夫です。既に見積をとってありますので、安心して 内見案内してください。」 とまたまた仲介営業マンの背中を押しました。 まだどうなるか分かりませんが、仲介営業マンに、 「ああ、この大家さんは、こちらの要望やニーズを素直に 伝えても大丈夫な人なんだな。だったら、入り口を狭めずに まずは問い合わせてみよう！」 というような、 「気軽に相談できる大家さん」 というイメージを持ってもらおうと考えています。目指すは、 先日発売された、「みんなが知らない 満室大家さんのヒミツ」 のストーリーに登場してくるヨシオさんです。（＾＾ もちろん、入居審査は大切。 でも、その前に、まずは門戸を思いっきり広げて様子 をみてみます！ ★「あの大家さん（あの物件）だったら相談できるかも？」と思 わせられれば、問い合わせは増えるはず！ 今回は仲介会社との関係についてお話させていただきました。 何かの参考にしていただけましたら幸いです。 それでは次回「賃貸管理の現場から」をお楽しみに！ 「もしも」のことがある前に！？ tag:www.11owner.com,2010://1.98 2010-05-27T00:18:14Z 2010-05-27T00:19:21Z 前回高齢者円滑入居賃貸住宅制度についてお話させて いただきました。 高齢者からの... 吉成 yoshinari 前回高齢者円滑入居賃貸住宅制度についてお話させて いただきました。 高齢者からの入居を頭ごなしに否定してしまうので はなく、選択肢の一つとして検討することができれば 非常に有効な空室対策になる、ということでしたね。 しかしながら、高円賃として登録し、仮に問い合わせが あったとしても、リスクヘッジの方法をおさえておかな いとこわくて自信をもって入居を受け入れることはでき ないですよね。 実際にこのコラム読者さんからも、 「具体的にどんなリスク回避策があるの？」 といったご質問をいただきました。 そこで、今回は高齢者入居に関し、貸主側としてできる ことを考えていきましょう！ ■家賃支払いについては債務保証制度！ 高齢者入居にあたっては、まずは、家賃支払いについてが 心配ですよね。 確かに、「年金収入があるから大丈夫」というのもいいで すが、そうはいっても心配です。 さらに、最近は年金をもらえない「無年金」の高齢者も 多いです。 そこで、家賃滞納をフォローしてくれるのが、高齢者住宅財団 が提供している「債務保証制度」です。 これは、はじめに保証料を支払っておけば、滞納があった 場合には高齢者住宅財団がその滞納分を立て替えてくれる、 というものです。 要は民間の保証会社と同じ保証内容ですね。 違いはその価格。 一般的な滞納保証会社の保証料がだいたい家賃等の５０％なの に対し、債務保証制度の方は月額家賃の３５％が保証料です。 おそらくこれは最安です。 「おいおい、また民業圧迫かよ！！」 という声も聞こえてきそうですが、でも、「高齢者」というだけ で審査落ちしてしまう可能性も高い昨今、民間では受け入れられ ない方の保証を引き受けてくれる、という意味で優れた制度で すよね。 （※この制度が利用できる条件として、「高円賃」として 都道府県に登録しておく必要があります。） 債務保証制度は高齢者の他、障害者・子育て世帯・外国人そして さらに、「解雇等により住居から退去を余儀なくされた世帯」が 利用できます。 「解雇等により住居から退去を余儀なくされた世帯」というのは、 具体的には、リストラなどで職を失い、アパートの大家さんや 不動産会社から、 「家賃が払えないのだったらでていってください。」 と宣告されてしまった方をいいます。 ■事故を事前に察知！？ しかしながら、高齢者入居のリスクというのは、家賃支払いについて だけではありません。 加齢や事故などによる、孤独死の危険性も大きなリスクです。 独居老人の孤独死。。。 よく新聞の片隅で記事になっていますよね。 そういった「事故」が起こってしまった場合の特殊清掃業者さんの 連絡先を抑えておくのは必須です。私も携帯電話番号に登録して いて、いつでも連絡できるようにしています。 でも、できることならそんな事故は未然に防げるものなら防ぎたい ところです。 そこで、民間で独居老人向けのサービスが安価で提供されているの でご紹介します。 （各警備保障会社からは高品質の見守りサービスが提供されてい ますが、価格もそれなりにしますので、ここでは省きます。） １．みまも〜る（東京ガス） http://home.tokyo-gas.co.jp/mima/index.html 入居者の居室に設置したガスメーターからガスの利用状況を東京ガス に送信し、大家さん・管理会社にガス利用状況を通知してくれる サービスです。 ガス利用がぱたっと止まっていれば、大家さん・管理会社が部屋に かけつけることができるようになります。 利用料金は、月額たったの９８７円。 原則身内の方が申込するものですが、問い合わせてみると、大家さん はもちろん、管理会社も利用できるというものでした。 ２．みまもりほっとライン（ZOJIRUSHI） http://www.mimamori.net/ 「おお、こんなものまであるのか！？」と思ったサービスです。 指定のポットを設置しておき、そこから、お湯の使用状況（電源のオン、 給湯、保温中など）を１日２回、メールで通知してくれるというもの です。 確かにポットを使う習慣がなければ利用できないですが、お年寄り であればみなさんポットを利用するのではないでしょうか。（私の 偏見かもしれませんが。。。） 利用料金は月額３，１５０円。 ■各市町村の独自サービス その他、各市町村毎にで独自のサービスをおこなっている自治体 があります。 例えば、当社のある市川市では、「見守り電話」というサービス が月数百円で利用できるとのことでした。 ＮＴＴと連携し、お年寄りがお部屋で緊急事態が生じたときは 「自分自身で」緊急信号を発信できる、というサービスです。 もっとも、これは、入居者自身が行う必要がありますので、その 意味では上記２つのサービスに比べれば事故を未然に防げる類 のものではありませんが、それでも、安心できるサービスかと 思いました。 ■最後に社会科の勉強、「民生委員」制度はご存じですか？ 事前に市川市・船橋市・習志野市の各市役所の福利厚生課 にヒアリングしていると、担当者が口をそろえて言うのが、 「民生委員」 という言葉。 何かと思って聞いてみると、実は民生委員法という法律が あり、ボランティアで高齢者見守りをしてくれる「民生委員」 さんが各地域にいる、というではありませんか。 確かに、フリー百科事典ウィキペディア（Wikipedia）でも、 「民生委員（みんせいいいん）は、民生委員法（昭和23年法律第198号） に基づき、社会奉仕の精神を持って、常に住民の立場になって相談 に応じ、及び必要な援助を行い、社会福祉の増進に努めることを任務 として、市町村の区域に配置されている民間の奉仕者である」 と説明されていました。 例えば、習志野市だと、総勢７００人もの民生委員さんがいらっしゃる とのことです。 調べていると、スタッフのＫさんが、 「それ、社会科の教科書に載ってますよね。」 と教えてくれました。 とってもメジャーな制度のようですね。 恥ずかしながら知りませんでした・・・（＞＜） 確かに、訪問介護サービスや警備保証会社の高品質なサービスを 導入する方法もひとつです。 しかしながら、貸主サイドとしては、貸主の努力と知恵をちょっぴり プラスすれば、まだまだ低コストで入居者さんに提供できるサービス を作り上げることができるのではないかと感じました。 頭ごなしに高齢者だからという理由で門前払いしてしまう大家さんと 、何とかして高齢者を受け入れてあげようと努力する大家さん。 どちらが満室経営を維持できるかは明らかだと思います。 ★高齢者だからという理由で門前払いするのではなく、「リスクを できるだけ減らせば入居してもらえるのでは？」と前向きに考えて みよう！ 今回はも前回に続き高齢者入居についてお話させていただきました。 何かの参考にしていただけましたら幸いです。 それでは次回「賃貸管理の現場から」をお楽しみに！