入居者がお部屋探しに一番重視するのは、お部屋の「家賃」です。
まず、支払える「家賃の枠」を先に決めてから、その範囲の中に納まる物件を探していきます。
その中で、物件を絞り込み、最終的にお部屋への入居となるわけです。物件の設備等については、家賃の次の段階になります。
ただ、物件に魅力があれば、同じ価格帯の中で比べられたときに、選択される可能性が高まります。
この物件の魅力を最大限に引き出してあげるのが、あなたもしくは、あなたが依頼される管理会社の大切な仕事なのです。
新築物件、中古物件を問わず、早期満室と満室になってからも継続的に入居者を確保するため、当社では下記のＷｅｂ戦略をとっています。
１．地域情報サイトの立ち上げ
２．物件専用ＨＰの立ち上げ
３．Ｗｅｂ戦略を使った入居募集
当社では、再契約型の定期借家契約を全物件採用しております。
定期借家契約は、契約期間が終ったら契約終了です。更新はありません。但し、契約期間終了の翌日より新たな契約を交わすこと（再契約）が出来ます。
家主様にとっては、定期借家契約は普通借家契約よりも数段使い勝手のよい契約形式です。
アパ・マン経営においては、入居募集・空室対策を行なっていくことも大切ですが、これと同じぐらい大事なのが、入居審査です。
極論してしまえば、どのような入居者でもかまわないということであれば、満室にすることはさして難しくない、と言うこともできると思います。
アパ・マン経営では、よい属性の入居者に入居を決めていただくことこそが難しいのです。
そこで必要になってくるのが、入居審査になります。
当社では、一定の基準を満たした方だけにご入居いただいています。
当社では、できるだけお部屋に対する問合せ・内見を増やすために物件情報を抱え込むことなく、物件近隣の仲介業者へ広く公開しています。でも、これだけでは入居募集は十分とはいえません。なぜなら客付け不動産会社の営業力に拠るところが大きくなってしまうからです。
特に７・８月や年末・年始の時期などは不動産会社への問合せ自体が減ってしまいますので、内見数も少なくなってしまいます。
そのようなとき、客付け不動産会社の営業力だけに頼るのではなく、別の方法でも入居者希望者を見つけられないかと考えなければなりません。
当社では、既に入居している方に「紹介制度」をお伝えし、入居者の斡旋依頼を行なっています。
募集の間口を広げ、あなたの物件へ入居希望者からの問合せを増やすことが空室対策として一番重要です。
客付け会社からの募集だけに頼ってしまうと、入居者希望者の問合せが少ない季節などに空室がでてしまうと、まったくお部屋への問合せがなくなってしまうこともあります。
当社では、募集の間口を広げるためにも、他業界との連携を通じて広く間口を広げ、募集を行ないます。
具体的には、ＮＰＯ法人市民協及び外国人派遣会社と提携し、空室対策を図っています。
■ 入居者の目をひきつけやすい募集図面を作成する
「日当たり良好」「駅徒歩５分」「通勤・通学便利」といったことしか図面に掲載しないと、せっかく物件にお住まいになられるメリットがあったとしても、物件情報が数多くある競合物件の中埋もれてしまいます。
少しでも入居希望者の目にとまりやすく、検索されやすいように、例えば、
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「家具・家電つき、即入居可のアパートです！」 |
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「敷金０、礼金０なので初期費用が安く済みます！」 |
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「水道光熱費コミプランあります！」 |
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「たまには足を伸ばしてお風呂につかりたい日もありますよね。そんな日は歩いて５分の銭湯へ！」 |
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「若者に人気のドン・キホーテが徒歩５分。ここで何でもそろってしまいます！」 |
といった情報を盛り込んだ募集図面を作成します。
現在、毎年約５万人ずつ外国人登録数が増え続けています。２００６年以降日本人口は減少トレンドにはいっていますが、一方で、外国人登録者数は２０８万人もの規模になっているのです。（２００６年末現在）
これに伴って住居を探す外国人が急増してきています。
にもかかわらず外国人は住める場所を見つけるのにかなり苦しんでいます。
なぜなら、依然として、
「外国人には部屋を貸せません！」
という大家さんや不動産会社が大多数を占めるからです。
例えば、賃貸情報のポータルサイト「フォレント」では、キーワードを入力することで、お部屋を探されている方からあなたのお部屋が検索されやすくなります。
また、物件ＨＰも同じく、実際にお部屋に住まわれることで得られるメリットなどをふんだんに記入すると、それだけ情報量がアップし、検索される確率が飛躍的にアップするのです。
でも、残念ながら、あなたの物件もその他大勢の物件の一つ、と考えてしまうような管理会社では、物件の情報登録に時間を割いてくれることはほとんどないといってよいでしょう。
歩合制の会社などでは特にその傾向が顕著です。
一般の管理会社
一般的に、不動産管理会社では、レインズ（不動産物件情報交換のための業者専用ネットワークシステム）やアットホーム、フォレントなどにありきたりな情報を登録することしか行ないません。
例えば、
「日当たり良好」「駅徒歩５分」「通勤・通学便利」
といったことしか図面に掲載しないのです。
でも、これだと数多くある競合物件の中にあなたの物件情報は埋もれてしまいます。
当社では、はじめから物件の情報を客付け不動産会社へ公開しています。
こうすることで、物件への問合せが増え、内見につながる可能性が飛躍的に高くなるのです。
一般的に、不動産業界では仲介手数料を多くとろうとして、他社に情報を公開しない、という慣習があります。
はじめは情報を抱え込んでおき、空室期間が長くなってせっぱつまってきてからはじめて他業者に募集依頼するという業者が残念ながら多いのが実際です。
でも、このようになってしまうと、オーナーの本来もらえていたはずの家賃がもらえず、機会損失が大きくなってしまいます。
■ 物件情報を抱え込むことの問題点
入居募集業務では、通常、下記のような業務を行ないます。
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募集図面の作成 |
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不動産仲介サイト（レインズ、フォレント等）への物件情報公開 |
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客付け不動産会社への客付け依頼 |
ところが、仲介業者の中には、手数料を多く稼ぐために物件情報を抱え込んでしまい、他社に情報を公開しない業者もいます。これでは物件に対する問合せや内見者の数が少なくなってしまいます。
空室に少しでも早く入居者を決め、物件を満室にするのが管理会社の大きな役割と考えます。そこで当社では、
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客付け不動産会社へフルオープンで物件の情報を公開する |
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不動産会社の営業マンにインセンティブを与え、優先的に入居者を紹介してもらうように働きかける |
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入居者の目をひきつけやすい募集図面を作成する |
という方法をとっています。